商铺租赁业务的本质实际是一种销售行为，它出售的是一定时间内的商铺使用权，这种产品的销售收入是按面积和时间来计量的，也就是计租面积与租赁期限。在租赁期限中还有两个小问题需要补充一下，就是免租期和计租日（或者叫起租日），而在合同中凡是涉及时间的概念，最好都做一个详细的说明，以免在合作中引起歧义。
这一部分是要锁定双方要做什么，即锁定交易的具体内容，这一块具体包括的内容有：
商铺租赁业务的本质实际是一种销售行为，它出售的是一定时间内的商铺使用权。这种产品的销售收入是按面积和时间来计量的。
先说计租面积，在房地产中会有三个面积，即建筑面积、套内建筑面积和套内使用面积。
因为最近在起草我们的租赁合同，所以我对计租面积做了一下了解，发现郑州市商业项目在这一块并不统一，采用各种面积的都有。
我个人之前在项目中采用的是套内使用面积，这样做是为了方便，因为它就是商铺的墙内使用面积，俗称地毯面积，很好测量和复核。
采用这个面积实际上甲方是吃亏了，但是如果采用建筑面积，里面含有大量公摊，这个对商户是不公平的，而且也要求甲方非常强势，否则很难谈下来。
所以我认为最佳的计租面积是套内建筑面积。这个面积对双方都是公平的。
关于租赁期限，由于法律明确规定租赁期限不能超过20年，所以法律是给租赁业务设定了最高上限的，这个上限是不能突破的，突破之后就不受法律保护了。
但实际上租期越长对甲方越不利，很多老板第一次做商业，对商业不是很了解，担心掉铺，所以会希望租期长一点，他认为这样就可以保障自己的收入。
事实上长租期根本保障不了甲方的收益，反而会降低甲方的收益。
如果商户是一个成熟的品牌商家，特别是国际品牌或者是国内的一线品牌，他们的经营是比较稳定的，跟商场的配合也是比较好的，但是在前期他们的谈判地位要优于甲方，这个时候甲方一般会对自身的收益做出一定的折让，如果合约周期过长，就把这个折让给锁定了。从长期看是降低了自身的收益。
如果商户是代理商或者加盟商，又是第一次做生意，这种商户在三四线城市的商业项目中特别常见，对于这种商户来说，他们的违约成本是很低的，你不要想签个长租约就能栓住他，他三个月不赚钱就可能会跑路，往往让你措手不及，一夜之间店就空了，造成你的空置率增加，从而影响你的收益。
如果碰见更恶劣的，他既不调整货品，努力经营好店铺，又不走人，赖着向你索赔，那就更麻烦了，不但降低了你的收益，还牵扯了你的精力。
所以原则上讲零售商家租期不宜超过3年，餐饮商家租期不宜超过5年，次主力店租期可以放在8年之内，主力店一般会要求20年，你应该照着15年来争取。
在租赁期限中还有两个小问题需要补充一下，就是免租期和计租日（或者叫起租日）。
这两个概念在第一部分所讲的合同术语解释中是要做出说明的。我的建议是在合同中凡是涉及时间的概念，最好都做一个详细的说明，以免在合作中引起歧义。
免租期原则上指的是装修期，这个时间是给予乙方进行装修的时间，因为正在装修，无法对外营业，所以这个时间对乙方来说是没有收入的。如果商业项目正处于筹备期，此时商场也并没有正式开业，因此，这段时间甲方会给予乙方免租。
一般品牌的装修期三个月就足够了，但是筹备期的项目，由于甲方处于弱势，很可能会延长给予乙方的免租期，我见过最长的免租期有一年以上的。也就是说乙方很可能已经正式营业了，仍在享受免租期。
当然，新开业的商场由于商业氛围需要培养，因此，延长免租期，在一定时间内不向商户收取租金也是正常的。
但是，需要注意的是，免租期是甲方基于乙方能够完全履行合同而给予的一种优惠，如果在合作期间乙方违约或者因乙方原因导致合同解除，则乙方应该向甲方补交免租期间的租金。
因此，在合同中需要明确乙方获得免租期的前提是能够完全履行合同。关于这一点在合同中即使不约定，在司法实践中，法官也会判决乙方全部或者部分赔偿免租期的租金。只是双方不一定都要走到法院打官司的，所以在合同中有明确约定是比较好的。
关于计租日或者起租日，原则上应该是在免租期结束的次日。新开业项目需要注意的是如果乙方装修免租期已经结束，但甲方尚未对外营业，则计租日应该改为甲方正式对外营业之日。
这里又会涉及一个时间，就是开业日，我说了在合同中凡涉及时间的都需要做明确说明，这里的开业日，应该明确为甲方开业日。
如果乙方装修免租期已经结束，并且甲方已经对外营业，而乙方此时尚未对外营业，则乙方应该照常缴纳租金。因为，甲方实际上在开业前已经为乙方留出了充足的装修筹备的时间，原则上讲乙方应该正常配合甲方开业的，如果甲方已经开业，而乙方因为自身装修或者筹备的原因没有及时开业，则在正常缴纳租金的情况下，可以继续装修或者是筹备。
这里会涉及到我们说过的合同解除权的问题，合同中要明确如果甲方已经开业一定时间，一般是三个月，乙方仍无法正常开业，除非是因为甲方的原因，否则即是构成乙方违约，甲方有权解除合同，并向乙方索取违约赔偿。
因为在实践中凡是出现这种情况，往往是乙方无法正常履约了，比如有些第一次开店的人，自身实力较弱，又对成本预估过于乐观，结果在装修过程中没钱了，这时他往往不愿意撤，因为前面的钱他已经投进去了，所以他会耗在这里，逼迫甲方给予补偿，所以合同中要对这种情况做出明确规定的。
另外，还有一些商户，特别是主力店会对商场开业率做出一定要求，规定商场开业率未达到一定比例则乙方可以继续享受免租。这样的条款原则上甲方要拒绝的，迫于形势不得不签时，也要争取一个较为合理的比例，不宜过高。因为甲方不一定会采取满铺开业的策略，满铺开业是万达的要求，但它并不是一个最佳的开业策略，在开业时，留有一定空间是对甲方最有利的方案。
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