最近，消费基础设施REITs动态不断。5月29日，深圳证券交易所官网公募REITs信息平台显示，“华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金”已正式得到受理，申报日期是5月24日；同在5月24日，中国证监会发布了准予华安百联消费REITs注册的批复，上交所信息披露同时显示，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金的项目状态已更新为“通过”；5月28日，华夏金茂商业REIT迎来首次分红，分红比例99.97%……
从2023年3月国家发改委发文将公募REITs扩容至消费基础设施领域，一年多时间以来，购物中心、百货商场等商业物业上架消费公募REITs似乎已进入常态化发展阶段。
来源 | 铱星云商新媒体中心
上海证交所报告显示，作为一种资产证券化的重要手段，基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白。恰逢近年来，开发企业身处消费市场剧烈变革的时间节点，背负重资产投入的成本压力，旗下的商业项目退出渠道有限，住宅开发市场收缩遭遇融资难题。因此，消费基础设施REITs(Real Estate Investment Trusts即不动产投资信托基金）的落地实则众望所归。
首先是政策端的支持，2023年3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》明确，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
华润、金茂、印力、物美等房企第一时间响应，积极处理如梳理筛选旗下资产、制定产品方案、完善合规手续及处理难点问题等REITs项目前期培育工作，率先发起申报。2023年10月26日，据证监会和沪深交易所官网显示，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT 4只消费基础设施公募REITs产品提交申报材料并被受理；2023年11月26日，仅一个月后，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT同时获批。紧随其后的2023年12月12日，嘉实物美消费REIT也受准批复。这是商业地产被纳入公募REITs以来，第一批申报并正式获批的4只消费类基础设施公募REITs。
截至2024年4月30日中金印力消费REIT在深交所成功上市，首批REITs已全部完成注册发行，正式上市交易。目前，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT均已完成上市以来首份季报的披露。且华夏华润商业REIT和华夏金茂商业REIT已发布首次分红公告。
首批消费类公募REITs顺利上市，为有志于此的商业企业开了好头。2023年12月26日，华安百联消费REIT申报，于2024年2月8日获受理反馈，最终于5月24日通过注册申批；2023年12月29日，华夏首创奥特莱斯REIT在上交所申报并获受理，今年4月25日，华夏首创奥莱REIT正式回复了上交所于2月8日开具的问询函，项目状态也同步更新为“已反馈”，这使其距离上市发行又近一步，如进展顺利，华夏首创奥莱REIT将有望成为我国首只奥莱REIT；5月29日，华夏大悦城购物中心REIT在深交所得到受理。此外，据悉，首衡集团、鲁能商管、天虹股份、广州城投等也相继启动了消费基础设施REITs发行准备工作。龙湖集团管理层在2023年度业绩会上也表示对消费REITs积极关注。
在2023年3月24日证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》中，就发行项目收益分配提出要求，明确申报发行基础设施REITs的项目未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。此外，要求每年不得少于1次分红，且收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%。
消费类公募REITs以获取基础设施项目租金、管理费、推广费等稳定现金流为主要目的，因此，各标的物业的历年运营表现是重要的观察切面。下文我们将梳理已获批REITs各标的物业（因主力店占比大，业态较单一的嘉实物美消费REIT标的物业除外）历年运营数据，以说明优质的底层资产对于REITs获审通过的重要性。
首先从各标的物业运营服务机构来看，华润万象生活、印力集团、百联股份、金茂商业等均是比较有知名度的商管企业，拥有丰富的商业物业运营管理经验及合作品牌资源，这给标的资产顺利过审提供实力背书；
其次是标的物业所处区位、覆盖客群数量及质量。据各REIT招募说明书披露：项目处于城市核心商圈黄金位置，且均与至少一条地铁直连。周边道路或基础服务设施近几年无大修大建计划。客群质量优越，且覆盖广泛，辐射人口达百万级。
停车位方面，除长沙览秀城未披露停车位情况，其他三个项目均提供车位，青岛万象城实际可用车位数超2500个；杭州西溪印象城停车面积超10万㎡。利于有车一族的实力消费者到访。
截至2023年9月末，除青岛万象城二期外，其余物业开业均超过三年，上海又一城甚至已开业17年，处于稳定运营期。对于青岛万象城二期开业未满三年的情况，华夏华润商业REIT招募书披露，二期与一期在地上和地下均可相互连通，且是同样的商管人员管理、统筹经营策略，所以一期与二期在建筑结构和日常经营上已形成统一整体。二期商业体量为1.59万㎡，占青岛万象城总商业建筑面积的 5.29%。收入及面积占比均较小，对整体长期稳定收益的影响较小。此外，二期开业当年即达到100%的出租率，2021年至2023年9月末，二期出租率均为100%，租约较为稳定，可产生长期稳定收益。
从各项目出租情况和销售额来看，均为涵盖零售、餐饮、娱乐、服务配套等多元业态一站式购物中心，租户业态结构分散，承租能力强，出租率呈稳定上升态势。第三方数据显示，青岛万象城2019年销售额突破30亿元，2022年销售额达45亿；招募书披露，杭州西溪印象城销售额十年内保持年均双位数增长，2022年项目总销售额超过35亿元，2023年1-9月，营业额突破32亿元。上海又一城购物中心多年销售额（除2022年公共卫生事件影响）均破10亿，目前处于恢复提升状态。这些亮眼的业绩为获批消费类公募REITs提供了扎实的数据支持。
上海百联又一城购物中心历年销售额，图源：招募说明书
消费基础设施公募REITs市场不断扩容，为商业地产企业由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式转变提供解题新思路，有利于消费基础设施打通“投、融、建、管、退”完整闭环，释放商业项目资产价值，改善房企现金流、资产负债等财务指标，龙头商管公司更可借助REITs实现经营扩张，扩大资产管理规模和行业影响力；同时，消费基础设施REITs也为普通投资者提供了投资商业地产的便捷路径，丰富了投资市场产品结构及种类。因此，消费基础设施公募REITs市场扩容实属商业地产企业及投资市场双向奔赴的结果，前景可期。
不过，正如硬币有正反两面一样，开发企业发行消费公募REITs也有限制和不利之处，比如申请资产的合规性是首先要考虑的，包括但不限于资产规模、资产类型、现金流稳定性等。4月25日，在华夏首创奥莱REIT回复上交所的反馈答复中，将两项目合计资产估值20.53亿元调整到19.73亿元，估值压降达8000万元，这可是首创的“压箱底”项目，在销售额及营业收入方面，据招募书披露，济南和武汉首创奥莱项目均位列首创奥莱体系内前三。
与此同时，注册发行消费REITs也要考虑资产重组、税负、资金用途等多方面因素。中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对铱星云商表示，发行REITs是开发企业让渡了部分资产控制权，上市成功后为了满足投资者的期望和市场的要求，企业后续可能面临更大的运营和盈利压力。
此外，萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊认为，从商业地产投资退出渠道考虑，除消费REITs外，企业可以选择包括但不限于股权转让、出售资产、并购及破产重整等不同方式。其中，股权转让和资产出售或是最常用的渠道，柏文喜举例，2021年6月凯德集团以467亿元人民币价格向平安保险出售包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心等6个来福士资产组合的部分股权。通过此方式，凯德将回收超过20亿新元（约合107.39亿元人民币）的资本，并继续负责这些项目的运营及资产管理。
近段时间，商场股权转让、出售及并购消息时有发生。铱星云商注意到，近日，远洋集团以总价约40亿元出售北京颐堤港二期项目的股权以及相关债权予中国人寿保险和太古地产；上海证大发布拟出售包括上海大拇指广场、青岛证大大拇指广场项目及若干其他项目中的物业资产公告；绿景8.14亿出售深圳虹湾购物中心……值得指出的是，这些出售或转让行为卖方均保留了一定的话语权或经营权。正所谓：条条大道通罗马，商场资产退出方式也有多种，各企业可以根据自身实际情况和市场环境综合考虑。
参考文献：
购物中心资产管理：大MALL无疆—青岛万象城82亿估值的资产运营底色
财经网：盘道儿2023·年度热词丨消费类公募REITs不断上新 有望扩容至6只
证券日报：消费基础设施REITs发展进程加快 有望激发更多消费活力
