城市百花齐放的商业土壤场景才是生态的、可持续性发展的好场景。
Mall先生
2024年南京为数不多的令人期待的新商业项目中，香港置地打造的金陵中环项目无疑进入期待榜首。
香港置地金陵中环地处“中华第一商圈”的南京新街口CBD正核心，东靠中山南路，南面石鼓路，西邻王府大街，北接东铁管巷，地铁1号出口联通直达。
项目总建筑面积约为33.6万平方米，是集精奢商业、甲级商写、奢适酒店式公寓等多业态为一体的大型综合体项目，其中写字楼、酒店约24万平方米，商业部分约8.9万平方米。
香港置地金陵中环效果图
这也是继北京王府中环项目之后，香港置地在大陆打造的第二家中环系高端项目。
因为地理位置处于“中华第一商圈”的新街口，又是香港置地在大陆第二家高端“中环”系定位的项目，凭借作为亚洲高端物业的缔造者及“中环系”成功运营经验，金陵中环开业后又将会对商圈带来什么样的影响呢？
01
商圈矩阵更大更强
从密度上来看，作为有着悠久历史底蕴的南京新街口商圈，中央商场、新街口百货都已有60年以上的商龄。围绕以孙中山先生铜像为标志的、不到0.4平方公里的小四环商圈，商业面积达140多万平米。
在金陵中环开业后，3万平米以上的在营商业项目数量将达13家，辐射整个江苏苏北区域消费客群的商圈，日均客流在30万-50万以上，节假日客流更是超百万人次。
这个商业地理密度和客流足以比肩有“亚洲第一商圈”之称的广州天河城商圈。
而在量级上，新街口商圈目前有德基广场、金鹰国际、中央商场、新街口百货这4家商业年度销售额均在40亿以上，年度总销售达400亿左右，从整体销售额数据上来说，国内无一商圈能battle。
假设金陵中环引进的品牌足够分量，那么很快就会有5家年度销售额40亿以上的商业项目，这个总体量阵容，放眼全国也堪称——遥遥领先。
新街口商圈
还有一个有趣的点，从新街口商圈现有的德基广场、金鹰国际、新街口百货等商业项目背景来看，民营企业、上市公司、政府控股、台资企业等多种形式皆有，已然充分外化展现了各自项目的气质和特点。 香港置地的金陵中环加入后，商圈西南角这一面从瑞安收购的IFCX、到金陵中环、到大洋百货整体连成了“港台三兄弟”的既视感，或将给商圈的气质和氛围带来更多匠心与精致。 可以预见的是，融合了多种运营理念项目的新街口商圈，其“多元化”风格将是商圈一大显著特点。
02 视觉时尚迭代换新
要讨论金陵中环，就不得不回顾北京王府中环。 作为香港置地打造的第一个内地高端项目，在整体设计上，将王府井深厚的历史底蕴融入了项目多功能空间的设计语言。 例如将别具风韵的四合院融入到整个项目之中；而商场内部则在大气之余更显尊贵气度，全玻璃天幕让整个商场更加敞亮，入口处的双层调高店铺阵列突出了空间感，体现了置地高端系一贯的高品质水准。 · 北京王府中环 
此次，金陵中环入驻新街口商圈，以香港置地港资精品属性风格，商圈的时尚与精致氛围无疑会再上一个台阶。 目前金陵中环已经打开的地铁出口、停车场进出口就颇具港式风格，据说是将商场内装延伸到了地铁通道，实现整体设计风格的统一。 无论是墙面地面的用材、楼梯格栅的细部处理，还是灯光与满墙的LED大屏的氛围渲染，都延续了北京王府中环的精奢气质。
金陵中环地铁出口通道及指引牌
金陵中环停车场进出口处
金陵中环的崭新降临，或多或少让商圈内老牌项目感受到了危机和压力，无论是出于主动自我革新抑或是被动提档，引发的项目一系列自我焕新提升正在进行时，也带动了商圈整体视觉时尚度和硬件品质的持续走高。
目前商圈范围内，瑞安IFCX的1-3层外立面升级已完成，大洋百货外立面一侧也改造完成。中央商场的内外部提档升级、新百商场的局部外立面出新，都正在紧锣密鼓的进行中。
中央商场外立面改造效果图
新百商场改造效果图
与商场整体形象焕新同频的，是更多旗舰店的引入与亮相。
紧邻金陵中环一侧的大洋百货，升级商业裙楼东北外立面一侧改造后的品牌玻璃幕墙质感较之前有明显提升，UR华东首家旗舰店的入驻，也让夜幕下的橱窗更加时尚。
UR华东首家旗舰店
瑞安接手后的IFCX，也引入了NIKE RISE 1200江苏首店。门店占地约1,300平米，共设两层，涵盖多品类产品:跑步、健身、瑜伽、户外、滑板、篮球、JORDAN、儿童等全系列产品。
NIKE RISE 1200江苏首店
客观来说，作为南京核心商业中心地段，新街口商圈体量大，销售高，但与同属新一线城市的杭州、成都等城市比较起来，核心商圈的时尚度始终感觉略有差距。 相信随着这些改造迭代举措升级的步步到位，加上金陵中环的加持，势必会助力带动提升商圈整体面貌的级次迭代。
03 首店荟萃双店加码
不难预期，基于香港置地集团体系内对于“中环”项目归于高端精品这一定位属性要求，加上集团本身的资源号召力， 金陵中环项目上，首进南京的高定位品牌必然会有。 目前为止，金陵中环未有过对外的任何招商官宣品牌露出，猜测米其林餐饮业态此类能真正吸引高客单、高净值人群的业态，将是重头戏之一。 当下，南京尚未有自己的米其林餐厅榜单，黑珍珠餐厅亦只有5家。其中，位于新街口商圈的，更是仅有金陵饭店·梅苑一家。
因此，即使是德基广场在2023年餐饮业态一轮大调完成，引入了柿合缘等魔都米其林餐厅，金陵中环可发挥的空间依然超级大。 而从零售角度来看，高奢的品牌已经被德基广场几乎集体拿下，近在咫尺的距离，很难有高奢二店落址。 但类似Brunello Cucinelli、Vivienne Westwood、三宅一生、MARC JACOBS等这样目前在德基广场没有店铺的品牌， 不知道会否成为中环的一员呢？ 如果能再加上OTB集团的四姐妹入驻，品牌矩阵已经有画面感了，而且这样的错位互补布局在当下这个阶段也是务实且相当不错的一种选择。 上海南京西路的OTB四大旗舰店
当然，相信金陵中环加持新街口商圈后，会进一步吸引聚焦优质客群数量，在同一项目上的双店落位、在同一商圈的多店落位这种招商布局会进一步扩大。
以商圈内现有状态为例，德基广场%Arabica负一、二期三楼双店，Mstand负一、二期七楼双店，老铺黄金一二期三楼双店等，从客流表现就可看出，属于品牌项目双赢。 据说，老铺黄金是有过意向在德基广场开设三店的，可见，强强联手、一项目多店合作的布局规划已现风向——精品店、白金店、黑标店、会员店、旗舰plus店等等对上项目层级就好。
德基广场B1层与2期7层的M Stand店铺 除了门店开设之外，相信随着金陵中环的亮相，商圈内的竞争也会卷得更丰满起来。虽说港资项目营销节奏有自己的一套方法论，但其实竞品项目的对标目标客群重叠度是非常高的，怎么抓的住就真的是要各显神通了。 仅小四环内德基广场、金鹰国际、中央商场等各家的店庆、年中庆、珠宝节、春化秋化节、各种五一、国庆、圣诞等等假日活动，还有各类品牌层出不断的新品发布会、VIP专享会、鉴赏会、私享会、预览会…..月月天天都能让消费者有购买的理由。 具体来看：德基广场更强于品牌自身营销活动推出，毕竟高端奢牌、高化品牌的市场资源和经济实力不容小觑； 德基广场B1近期的VALENTINO美妆活动
金鹰国际、中央商场等百货则擅长商场整体促销联动活动开展； 中央商场新街口店88周年店庆活动 香港置地如果能将“中环系”的艺术基因操盘理念，真正赋予到金陵中环这个项目，那商圈内各项目各自的市场角色属性就更清晰了。 有特性、有共性的兼存并共发展，整个商圈更多元的国际视角消费氛围也就确实更为丰富广泛了。
04 风尚引领再塑金陵
理想的金陵中环招商落定的话，这个新街口西南象限的地理位置将会引流一部分高轻潮客群从德基广场分散消费，形成商圈内一南一北两个精奢聚集场所，可以很好地丰富高端客群的消费和生活方式。 目前金陵中环的精品公寓和超甲级写字楼尚未入住，但无论是区位还是硬件水准，区域总部、行业龙头公司、外资办事处必为首选，这些企业入驻所带来的高优质消费客层，是商业最理想的消费基石； 加上5万/平米起步的奢适酒店公寓购买人群，正所谓近水楼台先得月，妥妥可以保障项目开业后这一部分稳定性和目的性的消费。由此看来，上述定位的形成将不会太难。 而在我看来，金陵中环在消费市场的影响力，也将不局限于新街口。 场景体验也好，消费体验也好，如今备受内卷的国人们，需要的应该是更多内心丰满和脚步轻盈的生活状态。艺术与人文所缔造的精神内涵，也许是未来很长一段时间里给予消费者放松自我的重要方式。 德基广场二期8楼的艺术馆整层在亮相后收获不错的口碑，预计金陵中环带来的港资文艺品质也会是一大亮点，这两个项目打造的商业艺术氛围将引领整个南京人文、艺术气息的质的进步； 德基艺术博物馆 据了解，金陵中环已经在7楼着力打造了一个户外独栋的空中花园，为消费者铸造了一个完全不受天气、温度影响、不被时间约束的精美场景空间。 金陵中环效果图 从现有已呈现的高品质物业来看，相信香港置地一定会将更多的人文艺术理念设计融合到商业场景和氛围中。毕竟，坚持长期主义的港资地产自成一派，有自己的文化语言和风格属性。 加上香港置地在南京的第二个项目——中华门城墙外的具有历史景点文韵的越城天地光环项目，也已宣布将于2025年开出。 届时以其长袖善舞的人文共本的经营理念联动“双环效应”，在浓墨重彩为南京城商业添彩的同时，注定成为南京城商业趋势发展新的风向标。 越城天地商业街区效果图
05 结语
据说，金陵中环内部目前是按9月30日这个时间节点进行开业冲刺。
项目工程进度方面，低楼层玻璃幕墙安装基本完成，整体外装局部尾工，内装进度持续赶工中，时间紧迫，但业界均对其如期开业充满期待。
3月26日金陵中环现场拍摄
毕竟，如此一座具有地标性、前瞻性、长远性和人文性的商业综合体开业后，影响的不仅是新街口商圈文化，可预见的是对整个南京城市商业格局注入不一样的新鲜力影响。
迭代的商圈、新生的地标，未来的“中华第一商圈”，将如何引领构筑城市商业发展新方向，加持助力南京跻身跃升为国家型消费中心城市和向更高质量城市迈进，展现六朝古都历史底蕴与活力精奢文化的碰撞和融合，正是更为广阔的画卷。 最终，一个城市百花齐放的商业土壤场景才是生态的、可持续性发展的好场景。
等到金陵中环正式开业后我们再来个实探，回顾一下今天和大家分享的内容，一定，会有很多不一样的新感想！
出品：Mall先生 | 编辑：Grace | 图片来源：网络、自摄
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