以文化为永续创造力的源泉、以需求为差异化竞争力的驱动。
Mall先生
2023年9月4日，太古地产宣布，将以总代价97.1亿元，收购持有上海浦东新区两宗地块的两家公司各40%的股份，并会与陆家嘴开发共同将上述地块发展作零售、办公、住宅（洋泾地块还包括文化）用途。
太古地产行政总裁彭国邦在这次公告中表示：“我们正锐意拓展在中国内地的业务投资，希望发展更多项目。”
上海前滩太古里
就在太古官宣拿地数日前的8月23日，位于上海黄浦区的另一座超大型地标项目——嘉里金陵东路综合体项目举行奠基仪式及开工典礼，预计于2027年至2029年间分期竣工。
该项目光土地总价就超过221亿元，将成为嘉里集团在中国内地投资规模最大的综合体项目。
上海嘉里金陵路项目奠基开工典礼
同样是在8月底，位于南京西路的恒隆广场，其二期商场扩建方案正式获批，将进一步增大项目商业经营面积。
上海恒隆广场
深耕上海多年，在上海顶级商圈南京西路先后打造了恒隆广场、兴业太古汇、静安嘉里中心等高端购物中心的三大港资商业巨头，几乎在同一时间官宣加码上海滩，无疑是今年商业地产投资领域的标志性事件。
如果说，港资商业在21世纪的前20年，为上海带来了商业新形态与新发展。 那么，从他们加仓上海的雄心和目前在建的一系列项目中，我们又能展望出哪些未来的格局和风向？
01 从开荒拓野，到升级换代
1992年，是港资角逐上海滩的起点。
1991年接任集团董事长的陈启宗，带领恒隆地产于1992年12月与上海市政府签署了《上海市国有士地使用权出让合同》，获取了港汇恒隆广场项目地块。
该项目于1999年开业，成为将上海商业发展自百货阶段带入购物中心阶段的“里程碑”事件。
改造前的上海港汇恒隆广场
随后，新鸿基拿下黄陂南路核心位置的中环广场，紧挨着的，是新世界大厦的拔地而起，今天它更为消费者们熟知的名字是——K11。
30余年后的今天，不同形态的港资商业项目早已覆盖全市12个区。头部开发商仍是你追我赶，用更重磅的投资、和更大的规模，加仓加码。
以太古为例，包括此次收购的两宗地块在内，其在上海的重资产商业项目将达到4个，另外还有轻资产运营管理的张园项目。
这一规模，已经倍数于其香港的金钟太古广场、太古城中心项目布局。
上海兴业太古汇
而入局上海多年，一直深耕优质地段的新鸿基，在中环广场之外，也打造了陆家嘴的ifc、淮海路的iapm两大标杆项目。
除了与上实城开合作的天荟，更值得期待的当属总建筑面积逾70万平米的徐家汇ITC项目，将凭借两栋分别高370米及220米的高楼，和23万平米的商场，以“浦西第一高度”的姿态刷新徐汇高端商业界面。
新鸿基ITC项目效果图
徐汇的另一商业名片，则将由香港置地所打造。
按照规划，香港置地将于未来3年内在北京、上海、南京、成都和杭州等10座城市开出11个新项目。位于上海的鑫耀·光环Live、西岸金融城两大项目正处于紧锣密鼓的施工状态。
而这其中，最重要的便是投资逾600亿人民币，预计于2026年投入运营的上海西岸金融城。
香港置地西岸金融城项目效果图
有着“上海女婿”之誉的瑞安新天地，随着太平洋新天地T1大厦主体结构封顶的正式封顶，其在太平桥板块的最重要一块版图——39万平米的太平洋新天地商业中心也将在明年揭开面纱，推动“大新天地板块”迈向下一个发展时代。
太平洋新天地商业中心项目效果图
港资开发商的扩张雄心与重磅投入，无疑将为上海，带来商业的下一轮革新——不再是简单的开发与建造，而是在这座具有历史韵味的城市里，塑造新生活的图样。
02 从平地而起，到延续历史肌理的更新
时任上海市委书记的李强曾多次就加快推进城市更新工作开展调研，指出“要以科学态度、‘绣花功夫’做好保护利用的大文章，在保护中更新、在更新中更好保护，做到处处见历史、处处显文化，更好塑造城市软实力的神韵魅力，更好彰显高质量发展、高品质生活、高效能治理的生动图景。”
对于抢滩城市核心地段的企业而言，如何在大体量的城市更新项目里，融合历史元素与现代功能？将成为房地产走过“大拆大建”时代之后的必答题。 而习惯“看长线”的港企团队，恰好擅长精雕细琢，通过项目与城市文脉建立深厚、持续的联系。 例如，嘉里金陵东路项目，作为涵盖住宅、办公、商业及酒店等多元业态的地标级超级大城市综合街区，将保留金陵东路特有的骑楼风貌，并打造出一条长达近一公里的骑楼风貌旗舰商业大道。
嘉里金陵路项目效果图
再例如，香港置地西岸金融城项目坐落在有着中国近代工业发源地命脉的上海西岸，融汇了海派文化的历史人文基因。
基于其独一无二的历史肌理，香港置地把始建于清光绪三十三年的日晖港货运站，在满足适应性原则、尊重历史、关注城市文化与生活缩影的基础上，改造为以海派城市文化为主题的特色文化品牌——Station 1907。
西岸金融城“Station 1907”站长小屋
而太古地产这次拿下的洋泾地块，属于民生码头历史遗存改造项目，这里也正是112年前太古入华时的“太古码头”，可谓是跨越百年的再续前缘。
作为极其偏重文化元素、又与企业本身血脉相连的综合性商业办公项目，其更新的意义，不仅在于旧时风貌的保护，更在于赋予这些历史空间现代的功能和更面向未来的价值。
相信一向擅长解读在地文化，用商业项目书写城市故事的太古地产，也势必会怀揣着特殊的情感，焕新这片见证上海国际航运中心百年变迁的土地。
上海民生码头
城市是感官的森林，而历史是森林的命脉。如何承载着时间的厚重感，去探索空间的可能性？上海商业的新世代，离不开与历史文化的对话。
03 从更高更大，到更复合多元的综合业态
走过启蒙、爆发、大浪淘沙的三十年，港资开发商作为将Plaza、Square、国际中心等概念带入上海的启蒙者，也引领着整体市场的竞争格局，从相对简单维度的楼更高、场更大，走向更复合、多元的综合业态。
例如，西岸金融城项目的规划中，180万平米的超大滨水综合体将围绕“国际金融城、时尚生态圈、水岸目的地、上海文化源、公共艺术湾”五大核心定位进行建设。
项目整体涵盖了超65万平米的超甲级商务群、超24万平米的综合零售生态、超16万平米的高端住宅公寓、超5万平米的两座奢华酒店，以及超5万平米的文化及艺术场馆。
西岸金融城项目效果图
通过由香港置地首创的“展秀娱购”概念，以展览、秀场、娱乐、购物等不同场景的切换，构建多元共生的复合业态系统，为消费者提供一场艺术文化灵感的盛宴。
其中，无论是由世界建筑设计大师Thomas Heatherwick打造的先锋性地标公共艺术建筑——“西岸漩心”；
西岸漩心效果图
还是香港置地与合作伙伴联手搭建的上海首个黄浦江跨江缆车系统——“浦江之心”。都将在赋能区域文化生活与交通体系的同时，刷新上海的城市记忆点。
“浦江之心”跨江缆车效果图
而开发体量相当于“再造一个徐家汇”的新鸿基徐家汇中心ITC项目，同样涵盖商业、办公、酒店、影院、公共休闲等多元业态，整体定位为一站式、多元化、功能集聚的“新型城市生活枢纽”。
其中将于2024年落成的高端奢享酒店Andaz Shanghai ITC，将是徐汇区首次引入的超五星级酒店品牌。
徐家汇中心ITC项目效果图
在瑞安最新的太平洋新天地商业中心超8万平米的商业板块内，也将引入4,000平米文化艺术空间。作为国际文化引力场，与象征历史与未来共生的章太炎故居、代表文艺创新发生地的喇格纳小学一同，奏响文化、艺术、商业共融的交响乐。
太平洋新天地商业中心项目效果图
如今的中国的消费者，正在快速成长及变化。从奢侈品、到性价比，从“社交资本”、生活方式，再到“松弛感”，更多元化的消费观念不断涌现、迭代，使得没有一种单一的商业模式可以始终主导市场。
我也期待这批超大规模综合体的落地，看看顶流港企们如何在下一场变革中，为上海带来更新颖、破界而具有引领性的商业项目。
Dior上海张园精品店
04 从引领区域升级，到助力城市进化 高端商业综合体的核心价值，早已不仅是作为高端消费的零售集群，而更像是一面历史棱镜，折射出城市风貌之下，以在地文化特色和人文精神面貌所呈现出的城市质感。
因此，未来的商业，不单只是升级区域消费，更是一种与城市的共同进化。
香港置地中国物业发展及投资执行董事凌常峰认为，一个城市地标级综合体要有本地文化属性，而徐光启恰好是上海“兼容并包”精神的根源与内核，其事迹值得挖掘、传承和宣扬。
因而香港置地把“启”定为代表西岸金融城理念的关键字，由此引申出“启时代先行，创城市新机”的愿景。
同样，无论是徐家汇中心ITC项目，配合徐汇区政府同期建设的“一环一线”空中连廊工程实现与徐家汇现有商圈的相互串联整合；
徐家汇中心ITC项目空中连廊效果图
还是太平洋新天地商业中心，对“大新天地”板块的补充与扩容，助力“国际级复合功能都心区”的蓝图落地。
我们都能看到商业综合体在更高维度上上，对城市发展的助力。
瑞安新天地发布“大新天地NEXT 20”规划
更值得一提的是，上海各区政府也在积极携手开发商们，推动更美好的城市建设与进化。
例如，为了更好的聚合资源、锻造区域品牌、创新机制，徐汇区先后成立了“徐汇滨江共建共治联盟”、“徐汇风貌区共建共治联盟”等区域化平台。
在上述区域内拥有超大体量开发项目的香港置地、新鸿基地产，都是共建共治联盟成员之一。
在这样的多元主体参与的议事平台下，开发商与项目或许能在开发经营之外，参与到社区营造、人文生活等更多维度的都市发展中，绘制出更有在地文脉和人文风尚的未来城市画面，让商业与城市一起，更可持续生长。
05 总结
商业故事多姿多彩，源自于市场的千变万化。而新的地标纷至沓来，也将会开启更值得期待的未来。
跨越30年的开疆拓土，港资商业的最新布局落子，让我们嗅到了上海商业新的风向。
而与此同时，央企、内资巨头们，也在寻求在上海的地图上留下一个高奢商业标杆。
或许我们可以期待，不同的项目与开发建造者，将如何书写出不同的项目？
但无论是谁，以文化为永续创造力的源泉、以需求为差异化竞争力的驱动，都是打造出更具长期价值的全球地标的核心竞争力所在。
出品：Mall先生 | 作者：Kiko | 图片来源：网络
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