从经营数据、到品牌表现，再到分红逻辑。
Mall先生
昨天，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（华夏华润REIT）对所有场内投资者发放了现金红利，以“真金白银”的表白，为投资者们过了个特殊的“5·20”。
加上3天前对场外投资者的分红，此次华夏华润REIT总计分红金额达5,122万元。
距离3月14日上市过去才两个月，华润就豪掷半亿，成为国内已上市4只消费REITs中首只分红的产品。背后究竟有哪些故事？
01
分红背后的经营数据
根据华夏华润商业REIT于4月19日发布的一季度报告：
2024年2月7日（基金合同生效日）至3月31日期间，青岛万象城项目公司实现营业收入9,568.96万元，实现息税折旧及摊销前利润（EBITDA）5,742.92万元。
其中，租金、物业管理及固定推广费收入达8,793.9万元，占比91.9%。剩余的不到10%则包括了多种经营及停车场收入、自营冰场收入、POS机手续费收入等。
截至3月31日，青岛万象城实际出租面积134,573平米，出租率99.16%。这个数据比起上一次披露的2023年9月30日的98.3%的出租率，又有所提升。
同时，全场的收缴率也达到了98.03%，如果把部分因合同换签耽搁了付款进度的租户算上，收缴率可达99.79%。
根据上述数据做个简单推算，青岛万象城的租金单价约为12.58元/平米/日（含物管费和推广费），作为一个非一线城市、非重奢的超大体量购物中心，这一坪效数据令人羡慕！
青岛万象城
如果保持这个出租率和收缴率，按照日期折算，把54天的收入放大为全年的366天，预估全年营业收入是6.49亿元！
这一数据将显著高于2021年的5.26亿元和2022年的5.08亿元。
尽管和募集说明书中给出的6.93亿元预测值相比，还有一定差距。考虑到上半年通常是商业运营的淡季，以及青岛万象城还有部分改造区域将在下半年亮相，相信这部分收入差距应当会得到弥补。
按同样方式推算，报告期内的EBITDA折算至全年约为3.89亿元，高于募集说明书预测的3.48亿元。这应当和一季度项目控制了各项物业和营销支出成本有关。
报告显示，2月7日-3月31日期间，项目的销售费用（主要包括营销推广费）仅364.48万元，占项目总收入的3.8%，远低于去年前三季度的9.2%和2022年的12.3%。
“龙阁秘境”主题艺术展
从数据角度来看，青岛万象城在第一季度，交出了非常能够令人信服的答卷。
02
数据之外的品牌表现
当然，商业项目成功与否，一个季度的财务数据绝非是唯一的评价标准。如何保持增长的可持续，才是从业者或者投资人更为关注的焦点。
这其中，品牌调整是很重要的显性指标。
2-3月，青岛万象城新开业店铺7家，合计面积458平米，调整面积非常小。
主要新店包括了韩潮品牌一直娱KPOP研究所山东首店、街头潮牌BONELESS山东首店、新中式茶饮炖物24章山东首店、热气球抓娃娃青岛首店，以及来自韩国的潮牌COVERNAT。
BONELESS山东首店
还有不少场内品牌进行了重装升级，包括SEPHORA、外婆家、HAIR HERE，以及2500平米的HAPPYLAND嗨贝天地等。
外婆家焕新开业
总体来看，今年是青岛万象城开业的9周年，应当是处于大周期之间的调整小年。根据去年第三季度披露的项目加权平均剩余租期为2.46年，也反映出今年到期调整的店铺数量不会太多。
重要看点应当是四季度改造完成的一、二期L4-L5局部区域。据项目团队介绍，目前这一片超过6,100平米的改造区域，已经完成了超过40%的店铺招商。
而在一季度，最引人注意的调整是，LG层的i.t缩铺，腾出一半空间给了始祖鸟。鸟由原先4楼挪位至低区核心位置，开出了跨层旗舰店，同时也是山东首家BETA LANDMARK地标店。
始祖鸟跨层旗舰店
而另一半铺面，则由去年从海信广场撤出的I.T接手，在面积减少的同时实现了品牌级次的进一步提档。
接班小i.t的大I.T
值得一提的是，鸟原先的位置补进了GARMIN和COVERNAT，几乎是无缝衔接。这也是青岛万象城超99%出租率的底气和实力。
另外，一季度青岛万象城还发力引进了NIKE RISE 1200的山东首店，目前正在筹备开业中，未来将和Jordon 6 shandong，以及adidas Originals FDD一起，进一步巩固青岛万象城作为潮流运动的旗舰地位。
4月份九周年之际，项目也新开了失重餐厅、肉问屋两家餐饮山东首店，以及BAPE STORE等新装店铺。
而一季度报告中提到的另一家重点店铺：BOBBI BROWN青岛首家精品美妆店，也已于4月27日在L1层开业。
BOBBI BROWN青岛首家精品店
根据报告披露，尽管是淡季，青岛万象城一季度整体客流量相较于2023年同比增长了12.3%。季报还强调“前三月客流均为历史新高数据”。会员总数也增加至超过120万人，同比增长16%，超过青岛常住人口的1/10。
总体看来，品牌调整虽然步子不大，但却保持着稳健高效的提升。加上客流和营收的持续增长，与财务数据一样坚挺的业绩表现，是青岛万象城REIT运作不足一季度，就敢率先分红的底气所在。
03
季度分红的深层逻辑
业绩好并不是分红的必然条件，根据现有法规，基金合同生效不满6个月的，可以不进行收益分配。
而华夏华润商业REIT基金合同中的约定，也仅是在符合分配条件的情况下，每半年不得少于1次。
既然如此，成立仅仅54天的华夏华润商业REIT就宣布分红，其用意何在？
其一固然有“秀肌肉”的成分在。
相较于所有产品都会做的常规季报更新，在首批消费类REITs中首个宣布进行分红，显然更会激起市场的关注。
而且，自2月7日基金成立至3月31日，青岛万象城项目公司就累计实现可供分配金额5,122.19万元，按募集规模计算（对应发行价6.902元/份），简单年化分派率达到5.03%，超出了此前募集说明书中预测的2024年现金分派率：4.94%。
在包括太古在内的其它标杆企业均遭遇销售滑铁卢的第一季度，这样的逆势业绩，是对管理人经营能力“无声但却高调”的展现。
广场上的Tesla Cybertruck
其二，此次分红也有维护投资者的意味。
我和业内的前辈们做了交流，目前投向REITs的资金，大头还是从事固收、偏向债性投资的机构。
此次华夏华润商业REIT以现金形式分红，相当于让投资者提前回收了一部分本金，更符合他们的投资偏好。
他们拿的越稳、其它投资者入场越积极，那么整个产品的市值，也就会越漂亮。
据相关人士透露，华夏华润商业REIT后续将致力于提升基金分红频率，努力实现按季度分红，及时向投资人兑现收益，提供更好的投资体验。
相信这也是基于同样的目的。
春节舞狮中的青岛万象城
04
结语
对于REITs产品而言，在行业景气的环境下，适当多预留现金用于未来投资与运营，去获取更高收益；在当期基本面低迷造成分红成长预期不高的情况下，通过账上现金增厚当期分红，来吸引投资者，是常有的运营管理和平滑分红预期的策略。
也因此，有消息传闻其它几只REIT的运营方，也考虑过季度分红的可能性和实施方案。当然，真正做到的，当下还是只有华润。
就近期股价来看，截止5月20日收盘，华夏华润商业REIT价格为6.909元/股，较发行价6.902元微涨0.1%。
与其它几只产品相比，其价格走势波动要更小，短期来看，并没有多少赚买卖差价的区间。分红可能是华夏华润REIT的投资者比较能看得到的回报。
华夏华润商业REIT价格走势
嘉实物美消费REIT价格走势
华夏金茂商业REIT价格走势
但5%的分派率是否足以维系或者吸引更多投资者？或者换句话说，是否能保证其股价的稳定？仍然是个值得关注的话题。
过去文章中我们曾经提过，REIT的资金端和资产端存在对于项目估值“对不齐”的现象。尤其在购物中心资产批量折价出货，年化回报率甚至可以做到8%的当下，资方会不会对REIT的价格下探，有着同样的期待呢？
REITs大神级公众号“清河三思”的《从2023大宗交易说起：变化的正面和反面》文中提到：
在新加坡上市的两只REIT产品，凯德CLCT和砂之船，底层产品都在中国内地，而二级市场投资人用脚投票，把股价打到了派息收益率10.14%和9.63%的水平。
对未来消费发展的情绪，以及对青岛万象城业绩稳定性的信任，和对高分红频率带来的现金价值的判断，能否抹平这其中300-500bp的利差？
华润在关注，市场也都在关注。
出品：Mall先生 | 编辑：晓虎 | 图片来源：项目官微
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