为什么青岛万象城REITS一季度净利润为负

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数据：明哥

青岛万象城REITS最新业绩显示，一季度报告期内（2024年2月7日（基金合同生效日）-2024年3月31日），REIT收入为1亿元，净利润为-426.58万元，经营活动产生的现金流量净额为-616.3万元。

看了这个数据大家可能会觉得很奇怪，这么一个有影响力的标杆项目为什么净利润会是负值？难道说青岛万象城也不能免俗：一上市业绩就变脸？

其实，原因并没有那么复杂，这只是一个简单的指标差异：

传统的财务利润指标和我们资管常用的NOI/EBITDA指标，是两个不同维度的指标，同一个项目从不同角度去看到不同的结果！

接下来，我们把-426.58万元的财务利润指标还原成资管常用的NOI/EBITDA指标，看看能有什么不同。

已知条件：
净利润为：-426.58万元；
折旧和摊销为：5054.47万元；
利息支出为：686.1万元；
所得税费用为：389.53万元；
则可以计算得到：
EBITDA（息税折旧及摊销前利润）
=净利润+折旧和摊销+利息支出+所得税费用
=-426.58+5054.47+686.1+389.53
=5703.52万元
也就是说，报告期间青岛万象城产生了5703.52万元的EBITDA贡献。

报告期间青岛万象城营业总收入为9,568.96万元，其中
—-租金/物业管理费/固定推广费：8793.92万元；
—-多种经营及停车场收入：460.46万元；
—-其他收入：314.58万元；

我们可进一步计算一个反映项目运营能力的关键指标：EBITDA利润率。
EBITDA margin
=EBITDA/营业总收入
=5703.52万元/9568.96万元
=60%

建造成本属于沉没成本，资本市场对商业物业的估值，基于未来能赚多少钱，而不是建造项目已经花了多少钱；财务费用体现的是公司的融资能力和财务杠杆，而不是经营管理能力。

NOI/EBITDA剔除了资本结构/折旧政策/所得税政策的差异，这就是为什么我们，

用NOI/EBITDA资管指标而非传统的财务利润指标来考核商管运营。

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