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印象中，最早一批「非标商业」出现时，身上的标签是个性的，有的低调有的张扬，他们不被定义，甚至也曾不被理解。
地域发展散点化、产品逻辑非体系化，让这些小众项目如同隐秘独立的星辰，且大多由那些不循规蹈矩的「非正规军」点亮。
如今，这幅景象正被改写。
非标商业从一小批人的「自留地」到如今引发「多方入局」，这代表着中国新一轮商业发展从量变到质变的一隅缩影。
而非标商业也从「无标准」到开始被总结出「标准」，成为传统运营商探索「未来商业」的崭新航道。
「大厂」纷纷入局非标项目，面临的最大难点可能在于如何突破意识边界。
前两年我们曾思考过，当新一轮商业热点出现时，一线操盘企业是否会因产品线固而面临「船大难掉头」的局面？
但如今看来，瑞安、华润、龙湖、万科及印力集团、百联等入局者已经从自有基因出发，充分利用轻资产、合作开发等业务模式，找到了「非标化的流量密码」。
于是，近两年蟠龙天地、龙华会、江湾里MEET678等「创新项目」也层出不穷（而现实是，的确大多数的试水都发生在一二线城市）。
即使是发展到今年，非标商业的热度再次随着更多「大企业」的加入而热度空前，传统模式下的大企业也纷纷面临转型与创新。
于是，我想厘清几个问题：
一是，什么力量驱动着这场转型？
二是，在标准化盛行的时代，为何非标项目成为行业新宠？
三是，当正规军踏入非标战场，他们面临的将是哪些挑战，又将如何在复杂多变的环境中破局而出？
中国大型商业地产企业在非标准商业项目上的布局，是对多重市场趋势的积极响应。
其中，包括对政策导向的前瞻布局、对消费者需求变化的敏锐洞察、对行业竞争格局的深刻理解。
首先从城市土地资源的供给来讲，「政策导向」与「城市更新」无疑是首要推动因素。
在商业地产的棋局上，行业高呼存量时代已经到来，因此大手笔的「推倒重来」已不再是主旋律。
取而代之的是政府与市场的双重奏鸣——城市更新的细腻笔触与存量资产的智慧激活。
随着旧改项目比重增加，空间独特的场地特性要求开发商摒弃标准化模板，探索更加灵活多变的商业开发和运营模式，注重因地制宜的非标商业往往更便于激活城市中的闲置或低效空间。
这样的探索不仅符合政策导向，也打破了快速城市建设所引发的千城一面的问题，有效促进城市品牌形象的提升。
其次是需求逻辑，新消费者需求的个性化与多元化正在加速迭代。
消费者的心声，是推动商业形态进化的最强音。
随着城市生活多元化程度的提升以及来自电商日益激化的挑战，消费者对线下商业的期待已远远超越简单的购物功能，转而追求体验性、社交化、文化内涵的深度体验。
这种需求变化促使商业地产必须重新审视消费群体的行为逻辑，进而创新商业场景与服务模式。
线下商业作为城市重要的公共空间，越来越向复合功能空间方向转变。
通过举办品牌与艺术展览、文化活动和提供共享空间，商业正着力于增强与消费者的情感联系，同时也满足新世代消费者对文化体验、社交互动和社群归属感的渴望。
是否能重构消费行为逻辑，营造触动心灵、富有故事感的消费场景，成为未来线下商业吸引现代消费者的关键。
*与年轻人打成一片的「百联ZX创趣场」 | 图据官方
最后是市场竞争，行业竞争的加剧与差异化战略成为企业创新的直接动因。
在商业地产竞争红海中，企业们纷纷试图雕琢出别具一格的服务与产品，以此划出差异化的航道，放大品牌特征与影响力，让自身在品牌林立的竞技场中占据一席之地。
在传统商业地产品牌线日益同质化的背景下，非标商业项目成为大企业凸显差异化、提升品牌影响力和市场竞争力的有效途径。
通过打造具有独特卖点的商业空间，产生前所未有的差异感，如此一来企业不仅能有效区分市场地位，还能激发消费者的新鲜感和探索欲，从而在众多竞争对手中脱颖而出。
非标商业发展至今，其实也没有谁能够给出一个完整定义，一般泛指「传统标准化购物中心盒子以外的、具有独特性、较难批量复制的商业形态」。
多数非标商业来自于城市存量改造，为品牌提供了更大的发挥空间，将更多品牌创意赋予生活之余，也回应了消费者对新鲜体验的追求。
其实，目前市场上大多数的非标项目主要受众还是乐于尝鲜的「年轻人」，但实际上，非标商业不能完全定义为「青年项目」。
一是能否有拓宽盈利渠道，进而探索创新的商业产品模型。
二是是否可以提升品牌价值，并提高与政府、品牌等相关方的谈判筹码。
面对经济波动的挑战，于非标商业领域开拓新径，大企业勇于「适度走出舒适区」，在防御与进攻间寻找平衡，并旨在发掘经济新常态下的新增长动力。
当下的三种商业创新模式凸显了这一探索。
首先，多元化合资模式成为一大亮点。
在此模式下，大企业跨越传统界限，与政府背景企业、城市更新专家、内容运营商等多元伙伴携手，共同掘金非标商业。
以上海龙华会为例，该项目见证了上海万科、西岸集团、锦和与印力上海的强强联合，实现了从开发到运营的无缝对接。
*上海龙华会
其次，政企联动开发模式凸显了政府与企业的深度合作力量。
在大企业主动牵手政府机构案例中，北京西单更新场项目便是这一模式的典范。
在此项目中，华润置地与北京西城区政府及区园林局紧密合作，在城市更新与区域发展中形成合力。
在企业内部，华润高层的直接介入加速了创新决策流程；再者，轻资产业务模式也成为大企业减负增效的新选择。
以龙湖集团为例，通过上海江湾里MEET678项目，运营商向外界展示了轻资产策略的独特风格与更多可能性：
即聚焦品牌、管理和运营输出，而非重资产持有，以此提升资金使用效率。
*上海江湾里MEET678
这一模式不仅减轻了企业的资本负担，更通过专业服务实现了非标商业项目的增值，展现了轻资产运营在新时代的广阔前景。
企业旨在通过非标商业推动城市功能的升级，提升城市生活品质，塑造独特城市风貌，激活区域经济活力。
同时，项目得以平衡商业收益，实现社会经济的综合进步。
说完了趋势与现实，再来讲难度。
大型商业地产企业操盘非标项目中，有两大优势：
其一，资金雄厚无疑是其显著优势，他们更能承压创新项目构想初期的高投入与长周期风险。
其二，品牌影响力强，更易获政府青睐，并与新品牌合作，且他们拥有深厚的行业底蕴，利于项目全链条高效运作。
然而，需要开拓和探索的创新目标是「非标项目」，在非标商业「蓝海」的表象之下，实则充满着不确定性，非标探索对于大企业而言并非坦途。
*杭州中心 | 图据网络
首要难关，在于决策灵活性限制：
大企业普遍存在决策链条长，执行缓慢的限制，而非标项目所需要的灵活转身与市场敏捷反应，大企业有时力有未逮。
而高昂的成本结构，层层叠叠的管理网，组织庞大、泾渭分明的分工，对跨专业的协调性与配合性亦有较高的挑战，影响效率与成本控制。
其次，文化与创新阻滞：
大企业内部的保守力量与企业文化的惯性如同暗礁，阻碍着创新的航船——于是就出现了类似「船大难掉头」的现象。
传统商业的经济指标虽直观，但非标商业推崇的无形价值，如价值观、人文关怀等，却与效率至上的成功观相悖。
*岭南天地八图里
非标商业毕竟需要「小众思维」，窄众市场的选择意味着一场博弈，需要操盘者深度理解并锁定核心客群，接受对客群并非全盘通吃的局限。
与此同时，消费者喜好的风向标转瞬即逝，「创新」成为维系吸引力的不二法则。
而市场红海里，成功的模式极易被效仿，如何在快步探索之时，持续、有机、动态地实现迭代创新，又是一个棘手的课题。
*福州烟台山商业漫步街区 | 图据@UK Studio
但是，高屋建瓴地来讲，创新势必得走一条难走的路：
或许，大企业也需要一些「年轻思维」——尝试内修灵活性，优化决策机制，确保非标项目在执行中的灵活应变。
或许，也需要细化一些「方法论」——从领导层入手，使其成为变革的推手，以此营造鼓励创新的文化氛围，引领团队跨过传统束缚。
对内需要考虑项目「小而美」的特征，精简架构，控制成本，提升效率……
对外则需沉下心研究新客群，深耕细分市场以精准定位，持续创新迭代，保持项目新鲜感。
同时，大企业还可以另辟蹊径，通过知识产权、技术创新或独特体验，构建新的竞争优势。
*杭州玉鸟集
后 记
从消费者视角来讲，「非标场景」往往成为新一代年轻人观察这个多元世界的一次特殊体验，也让非标项目变得有意义起来。
如果没有魅力，没有人会选择破圈。而非标商业的妙处就在于：无需大动干戈面面俱到，只需「四两拨千金」。
市场趋势与内在创新驱动力交织，促使行业领头羊跳出传统，追求差异化道路，这代表着原本成熟的商业模式面临着跳出「舒适圈」的挑战。
但这样的项目对于大厂而言，也是调动团队积极性的有益选择。
选址的智慧、设计的革命、资源整合战略的重塑，每一步皆是对未知的勇敢探索，挑战与机遇并存。
大企业在非标商业领域的探索，不仅体现了对传统商业模式的突破与创新，更是对城市未来发展路径的前瞻布局。
通过多方合资、政企协作、轻资产运营及区域综合开发等策略，大企业正逐步构建起一个更加多元、高效与可持续的非标商业生态。
这一次次勇敢试水非标的水花激荡，无疑是对商业「上层建筑」的「底牌刷新」，为每一座城市带来新的活力与可能。
*本文封面图源@UK Studio
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