此前，财政部网站曾于5月6日发布《关于开展城市更新示范工作的通知》。
《通知》提出，城市更新示范工作支持对象是地级及以上城市。首批评选15个示范城市，重点向超大特大城市和长江经济带沿线大城市倾斜。
这里有几个要点值得关注：
1、中央财政资金补助标准
中央财政按区域对示范城市给予定额补助，资金根据工作推进情况分年拨付到位。
其中，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。
2、资金支持方向
示范城市通过多种渠道筹集资金，系统化推进城市更新行动，统筹推进城市地下管网和综合管廊建设、污水管网「厂网一体」建设改造、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造等工作，优化城市空间布局，完善城市功能。
具体包括：
1.城市地下管网更新改造。对城市燃气、热力、给排水、电力等城市地下管网实施更新改造，因地制宜推进城市地下综合管廊建设，提升城市地下管网整体水平。
2.城市污水管网全覆盖样板区建设。对污水处理管网按照「厂网一体」的模式进行更新改造，提升污水收集处理效能。
3.市政基础设施补短板。对生活垃圾分类、综合杆箱、物流设施等市政基础设施进行提升改造，补齐城市基础设施短板弱项；提升城市绿地服务功能，推进口袋公园建设和绿地开放共享。
4.老旧片区更新改造。对历史文化街区、既有公共建筑、公共空间等进行节能降碳等提升改造，持续改善建筑功能和提升生活环境品质。实施城市功能完善工程，推进适老化适儿化改造，加快公共场所无障碍环境建设改造。
示范城市要按照因地制宜、因城施策的原则，突出本次城市更新的示范重点内容，有针对性地解决制约本城市发展的问题，避免面面俱到、「撒胡椒面」。
同时，应与现有政策做好统筹衔接，具体项目上不得重复使用2023年增发国债资金、中央预算内投资、车购税资金、超长期特别国债等其他渠道中央财政资金，防止交叉重复。
这是财政部有史以来第一次自己「下场」，参与城市更新，这次主要集中于东部和中部的一二线城市，这类城市能级高、面积大，需要更多的更新面积，拉动效果也越明显。
虽然这次每个城市8-12亿元的支持力度，不算是很大，但它撬动的社会投资还是十分可观，到目前为止，上海、西安、天津、无锡等城市都已成立了规模百亿的城市更新基金。
事实上，城市更新已从探索阶段进入规范化运作阶段。
自2019年10月深圳颁布我国历史上第一部《城市更新办法》以来，上海、深圳、广州等城市在经历自由市场摸索、政府强力主导等阶段性、零星分散式的城市更新实践探索后，逐步先后通过系统化的制度建设，将城市更新纳入一个稳定的规范化运作框架中加以管理和实施。
2020年国家「十四五」规划明确提出「实施城市更新行动」，各部委相关政策密集出台，促使城市更新制度体系开始新一轮的升级换代，纷纷以地方立法取代地方规章。
随着《城市更新条例（含征求意见稿）》在2021年的先后试行，2021年正式成为我国城市更新的「立法元年」，辽宁、北京、重庆、天津、杭州等省市借助制度建设的后发优势，百花齐放地出台了各类域的城市更新纲领性政策文件，或具体规定针对自身城市发展特点形成差异化城市更新制度设计。
值得关注的是，城市更新基金为传统商业地产的转型，提供了重要机遇。
城市更新项目普遍存在实施周期长、资金投入量大等特点，随着大量增量建设的逐步老化，「三旧」（旧城、旧村、旧厂）改造诉求不断涌现。
加之产业升级、空间结构调整，造成城市更新需求高涨，单纯依靠政府公共资金推进的传统模式难以持续。
因此，以企业为代表的社会资本对城市更新的参与变得越来越重要，加之有体制化、法规化城市更新体系制度的保障，越来越多的城市以「城市更新基金」这种市场化的专业性金融产品，为部分更新项目提供稳定的中长期资金来源。
早在2017年，广州的地方国企越秀集团就牵头与广州地铁集团、珠江实业集团等企业联合宣布成立总规模2000亿元的「广州城市更新基金」。
同年，深圳市福田区依托区属国企福田区引导投资有限公司，与中国建设银行深圳分行共同发起成立「深圳市福田区与城市更新基金」。
2020年，上海地产集团牵头，与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资等国资地产、保险企业共同成立了当前全国实际规模最大的800亿元城市更新基金。
紧跟着西安、无锡、佛山等地也陆续成立以国资为主的城市更新基金。
这些专项基金除了城市地下管网更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板补齐等用途外，还被用于综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间设施优化、历史风貌美丽重塑、商业商务活力再造。
当面对巨量的城市空间更新改造项目时，作为运营方，不仅需要城市规划、基建、交通组织、设计、景观等规划端、建设端政、企介入的「硬件」建设，同时也需要一个兼具「社区营造」与「商业运营」能力的专业团队完成的「软件」建设。
他们一方面需要整合学校、社区、小区、民间机构、公益组织、政府机构、街道办、社群等在地资源，与当地居民建立连接「共同创作」，激活「老去」的社区，唤醒当地居民的社区环境意识；
另一方面，需要在可研阶段就前置性采纳当地居民的需求，活化现存的在地商业、动态引入真正被社区所需要的商业、文化品牌、社群、服务等复合型功能。
让「软件」与「硬件」相互咬合、勾手前行，进而为更新改造的空间持续提供商品与服务，并持续盈利。
我们认为，由于更加分散、更小规模、更高密集度的城市更新类项目，与传统商业运营在产品策划思路、业态组合、招商节奏、营收预期等方面存在较大偏差，所以更注重「运营软实力」与「社区可持续」的「社区营造」这一细分领域，有很大机会成为下一个风口赛道。
只不过，未来的任何风口，都不太可能会像之前那样扛大旗赚快钱，相反，随着「繁荣」泡沫的逐渐消失，接下来的竞争，或将越来越接近于「慢工出细活」的状态。
对于传统商业地产公司来说，这既是时代赋予的一次难得的转型机会，也是一个巨大的挑战。
以产品策划为例，传统商管或资管公司的打法是——
先做可行性研究分析，包括城市分析、市场分析、消费者调研分析，开产品策划会，启动建筑设计方案；
再根据投资回报率要求，在充分考虑用地条件、交通组织等客观情况下，推导出产品定位、业态组合、招商节奏、平均租金等，属于典型的「谋定而后动」和「命题作文」，强调的是快节奏的、「拿结果说话」的「可研兑现能力」。
由于城市更新项目聚焦于「更新」而非「建设」，在地居民与现存在地商业的需求，不再是消费者调研与市场调研里一系列定性或定量的调查研究数据，即「需求假设」，而是肉眼可见的、有着强烈动因和主次排序的「实际需求」。
这需要商业研策变「调查研究」为「行动研究」，商业招商变「招商」为「聚商」，商业推广变「推广」为「共创」，把商业运营专业研究知识与迫在眉睫的社区关心问题联系起来，与在地居民、商户、政府、街道、民间资源一起群策群力——
提供社区设计所需的自然环境、社会环境、经济环境、文化环境等综合性环境评价，帮助社区提高能更充分理解自身的能力，进而调集包括招商在内的设计、景观、内容、社群资源。
而当「激活社区」的动作完成后，它就会以惊人的速度高速成长起来。
以重庆后堡为例，虽然它的运营团队并未设置专职的招商岗位，但在历经数年精准的「诊断」、「共创」、「施策」后，后堡社区目前已进入自生长阶段，成为业界有口皆碑的社区营造典范案例。
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