人生中有很多经历是一次性的，许多当时看似普通的体验，过了这段时间就不会再出现了。
Mall先生
商业新生营，是Mall先生针对希望加入商业地产行业的新人朋友，所推出的专题栏目。分享行业特点、面试攻略，邀请行业新秀回顾职业经历，以期帮助大家展现行业的更多细节，做出更有把握的选择。欢迎大家阅读和投稿。
本文为2023年“商业新生营”专题稿件，源自行业小伙伴的亲身经历。本期分享者：李天博。
以下为分享内容——
我研究生毕业于布里斯托大学项目管理专业，2021年4月加入凯德，目前任职于凯德华西南区投资与资产管理部。
与凯德并非初识，我是成都人，小时候的家就在凯德广场·金牛旁边，它是成都第一批购物中心之一，也是陪成都和我一起长大的老朋友。
凯德广场·金牛
校招的面试体验尤其让我感受到凯德对面试者的尊重，面试官们都非常耐心、认真，能感受到他们是负责任地想要全面了解你，而非浅浅揭过。
最后一轮面试时，面试官自信的谈吐让我隐约看到未来想要成为的样子，坚定了在这里工作和学习的想法。
今天想跟大家分享这两年来，作为一个商业地产新人，我反复问自己以及被忠告的几句话。
01 You are not unique, you are just lucky.
刚进公司第一天，Mentor邀请我一起喝咖啡时告诉我这句话。
作为管培生，公司会向我们投入许多资源，提供更多机会，很容易让刚工作的新人在不自觉中变得自大或浮躁。
所以这句话虽然言辞犀利，但让我一直谨记资源的倾斜更多是因为我幸运地拥有了这个机会，需要更踏实更钻研以达到与培养力度相对应的高度。
作为一个经验不足的管培生，在第二次项目Leasing轮岗时，我也常常怀疑自己的能力，有时觉得自己像是租户和项目的信息传送器，无法形成独立的判断和价值输出，难免感到沮丧。
Coach和Mentor不断鼓励我并给了我很多建议，我开始多看、多问，尝试在每次信息沟通的过程中加入自己的理解和建议，再从租户反馈以及市场结果中不断总结，最终自己也成功独立引进了一个餐饮品牌。
我始终铭记最初出发的这句话，时刻保持谦逊，以吸收和学习为主，让自己真正沉淀下来。
02 好运不会一直跟着你
这是第1年轮岗后Mentor对我的忠告。
入职至今，我总共经历了近2年的轮岗，从区域投资与资产管理、项目Leasing再到总部的写字楼管理，不断转换视野从更多维度认识商业地产。
轮岗之前我对Leasing的理解主要是招新铺，但实际上远不止于此。租赁岗位不仅包括招商，更重要的是规划。
在租赁岗位时，我需要深入了解品牌需求，预判各品牌在不同项目、不同楼层、与不同品牌为邻时产生的不同反应，当场内品牌遇到瓶颈或问题时，积极寻找方法解决它的难处。
比如，我当时接触的一个饮品品牌，由于公司上市等压力明确提出需要降租，但因为自身品牌性较好，我们希望不流失租户。
最终通过减少租赁面积、提高租赁单价的形式降低了总价，既满足了品牌的需求也避免我们项目的租金损失。
同时，我们充分结合缩铺后剩余区域的面积、开口和朝向引进了一个珠宝品牌，目前这两家的经营状况都不错。
成都来福士
在这过程中，当了解到品牌的降租需求后，我迅速评估失去品牌对现金流造成的影响，以及降低租金后的现金流变化。
既要评估品牌性和氛围，又要合理评判对当年乃至整个租赁期NPI的影响，结合调整方案判断哪种方式对项目最有利，最终促成了双赢局面。
像刚刚提到的，轮岗期间公司确实会提供更多资源与机会，但把时间线拉长，在长达几十年的职业生涯中，这些资源和所谓的“好运气”又能跟随多久？
所以，最重要的是提升自己的价值，让实力与所得到的资源相匹配。
03 什么是一个“好商场”？
工作前我是典型的“外行”心态，觉得商业地产的主要工作就是招商、举办市场活动，而心中“好商场”的标准则是有高端品牌、“热闹”以及线上线下都有话题度，被讨论、被瞩目。
但在投资和资产管理岗位上工作后，我重新站在很多角度再问这个问题。
消费者眼中，受欢迎、高端、有人气的商场就是好商场；但在投资人眼中，一个优秀的项目是需要通过短期持有快速进行Value-add增值？还是需要长期持有提供稳定的现金流？这些都是在工作视角打开后才能获得的思考。
经历了一段时间的经验积累后，我慢慢了解到“赚吆喝”多为商业运营的手段，而非最终目的。
值得一提的是，当遇到新入市的好项目时，公司每年会不定期组织1-2次与当地团队的联动，带领我们实地调研和学习，深入了解优秀项目的做法和经验。
作为我的第一个轮岗部门，投资和资产管理岗位是我觉得很有成就感的岗位。我们需要在投资机会来临的时候，冲破诱人的表象，通过层层梳理，找到背后埋藏的风险或者宝藏。
在实践中探索，在仰望中前进，我逐渐揭开面纱一睹更多商业地产行业的本质。
凯德广场·金牛
04 市场才是判断评估正确与否的最终裁判
经过三轮轮岗后，我定岗最初的起点——华西南区投资和资产管理部。
轮岗经验已经悄然融入到思考方式中，我从一个“经常提问的资管”转变为带着经验不断寻找解决方法的角色。
比如，当租金未达到预期时，通过改变业态的方式改善或转换租金架构来弥补；当客户起租时间晚时，思考是由于方向不对还是品牌氛围不佳，进而提出有效对策。
面对投资机会，更是充分结合市场和凯德自身的运营特长谨慎评估，思考能否通过交易模式、运营策略的调整解决项目的矛盾、风险和障碍。
圣诞节期间的上海办公室
我们曾碰到一个投资金额和体量都很大的投资机会。经历过一次资产计划和预算制定后，我把之前轮岗中学到的东西全都运用在新项目的评估和研判当中。
虽然最终没有拿下项目，但当初评估时发现的风险和所做的假设均已被市场验证是客观正确的，成功为当时的投资人规避了风险。
当投资机会来临时，它就像一把“Falling knife”，剑柄上的宝石看起来很诱人，但背后的风险也许会刺伤接住的手。
能够顺利拿下投资项目固然让人兴奋，但经过评估发现项目存在较大风险而决定放弃时，也会庆幸为投资者运营团队“避雷”，让公司更加稳健地运行。
与其他工作不同，裁判我们评估和决策正确与否的不是领导、不是老板，而是市场。
虽然对于投资项目来说，市场反馈也许会有些滞后，但它所带来的成就感是无法替代的。
05 如何更好地适应资管工作？
（1）全面了解甲方与乙方的工作 大学时，我有幸在地产五大行实习半年，当时站在乙方的角度为城市的某些板块提出宏观的规划和概念。
现在的工作则立足甲方，需要贯穿项目投入到退出的全流程进行细致且能落地的规划。
整套逻辑就像每年做的资产计划一样，首先对项目提出一个大的愿景，再将其分解成小的可以达成的使命，最终落地到需要打造怎样的场景。
（2）什么性格更适合这个岗位 最重要的是有逻辑性。正如之前所提到的，任何工作无论是运营项目，还是presentation招租户，都要先明白做这件事的目的是什么，是为了挣钱还是“赚吆喝”，是说服对方达成一致还是仅仅For information。
确定目的后所做的准备和表现都是紧紧围绕大目标服务的。
先天逻辑思维强固然好，但这是可以经过后天训练养成的。
我在凯德的每次汇报或决策都被领导要求以一定逻辑的方式从宏观愿景分解到具体行动计划，日积月累就会逐渐提升工作的逻辑性。
此外要有主动学习的能力。许多工作最初只是参加会议或者以观察者的身份参与其中，我们要时刻思考为什么会提出这样的问题，背后的原因是什么，回答人采用怎样的策略等。
抓住每个学习和聆听的渠道能够帮助我们积累知识和经验，最终将学到的理论和框架应用到实践中去。
06 给学弟学妹们的建议
（1）提升专业技能，理论与实践相结合 对于想要进入投资和资产管理领域的学弟学妹来说，首先要夯实专业技能，了解一些房地产金融、管理学等基础知识和理论框架，在总结和归纳的过程中增强知识储备并形成一定的逻辑。
除了理论也要多关注实践积累，比如可以在五大行、类似的商业项目或者基金公司中实习。
商业地产最终要回归消费者。因此，可以从消费者的角度多观察和体验不同的商场、品牌和业态，形成行业敏锐度。
（2）提前为面试岗位做准备 在求职的过程中，针对目标岗位和想要通过的面试提前做好充分准备是很有必要的。
从我参加过的面试来看，面试官们可能会提一些具有共性的问题。在回答时要明白对方为什么会问这些问题，并非只是针对事情本身，而是想通过面试者的回答和表述找到他们看重的品质或能力。
因此，根据岗位探寻面试官们想了解的信息，从而有针对性地提前准备答案效果会更好。
（3）充分利用免费资源 推荐大家有空看看五大行公开的一些商业市场报告，也可以关注凯德这类基金公司每个季度公开的财务公告，提前了解行业内的专有名词以及整体分析思维和框架。
拿到offer只是一个开始，真正的考验是在工作后的每一项任务中。
07 结语
希望大家通过努力抓住每个机会，最终得到自己想要的东西。
不管经济形势怎样，总有一条能让自己满意的路。 愿我们每个人都能保持现在所拥有的品质，并持续积累自己的价值！
出品：Mall先生 | 讲述&供图：李天博 | 编辑：Yoyo
— THE END —
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