深度 | 半年租金破百亿，华润万象生活如何狂飙？

自上市以来，华润万象生活的成绩单一贯保持着优等生的“稳定输出”，在其近期公布的中期报告中，更是以再度刷新纪录的业主端租金总额，引发行业热议。

根据2023年中期报告数据，上半年华润万象生活购物中心板块的业主端租金收入达105.0亿元，同比增长52.1%。

需要说明的是，由于华润万象生活是一家轻资产运营管理公司，这100多亿元并非是其自身收入，而是指通过经营管理，华润万象生活为其服务的业主（包括华润置地和其它第三方业主），在半年内创造了共计105亿元的租金收入。

尽管这一数据在绝对数字上，与万达商管近500个项目的总租金收入存在一定差距。但放眼整个行业的头部连锁开发商，华润万象生活平均单个项目的创收能力可谓一骑绝尘。

数据来源：各企业中期报告

注：

1.各企业关于租金的统计口径不同，数据仅供参考。

2.万达商管为总租金收入；龙湖包括天街、星悦荟、家悦荟系列累计不含税收入；新城为吾悦广场租金收入；印力为营业收入。

除了业主端租金收入以外，华润万象生活购物中心的其他经营数据也十分亮眼。

• 收入同比提升20.2%至14.1亿元

• 毛利率同比增加10.2个百分点至71.8%。

• 净营业收入（NOI）同比提升79.3%至71.0亿元

• 业主端经营利润率（NOI margin）同比提升9.4%至67.2%

华润万象生活2023中期业绩发布

相较于2019年，华润置地全年总租金规模首次突破百亿（其中购物中心的租金91.5亿元），如今半年时间，华润万象生活实现购物中心业主端租金破百亿，其增速着实令人羡艳。

这一业绩是如何实现的？本文将做一浅析。

01

强势领跑整体复苏节奏

跟随经济复苏的步调，今年上半年中国各大商业地产公司的业绩整体好于预期。

从企业披露的业绩情况来看，无论港资还是内资，H1的项目销售额、租金收入等关键指标均有所增长。

但由于企业运营规模和效率、服务品质、盈利能力等差异，业绩回暖的程度有所不同。

• 恒隆上半年内地七座高端商场销售额同比平均增长42%；三座次高端商场增加36%；

• 太古旗下北京三里屯太古里、成都远洋太古里、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里的零售销售额分别上升29%、27%、16%、34%、72%、169%；

• 华润万象生活在营购物中心零售额841.0亿元，同比增长41%；

• 新城吾悦广场商户销售收入达到388.0亿元；

• 龙湖购物中心销售额310.0亿元，同比增长44%；

• 大悦城控股购物中心销售额157.8亿元，同比增长30%；

• 印力管理的商业项目销售额较去年同比增长28%。

相较之下，华润万象生活无论是零售额总量还是增长率，均有明显优势。平均每个MALL的零售额，比去年上半年多卖了1.5亿元。

市场排名也证实了这一业绩的强悍。

上半年华润万象生活在营的88个购物中心项目中，74个项目零售额排名当地市场前三，占比84.1%；37个项目零售额排名当地市场第一。

02

深筑重奢品牌护城河

在同样的市场大环境下，华润万象生活业绩如此突出的原因，离不开其在高端商业的领先优势。

奢侈品牌资源方面，据中期报告显示，华润万象生活上半年与超过115个国际奢侈品牌合作，合作店铺数超500家，较去年底增长6.4%，继续保持行业第一。

重奢项目数量方面，目前华润万象生活重奢购物中心增至12座，保持行业第一，且均位于一二线城市的核心或潜力地段。

在深圳、南宁、福州、厦门、海口、兰州六个城市，更是坐拥当地唯一重奢场。

厦门万象城

近两年，华润万象生活先后进军武汉、福州、海口和兰州，接连开出了4个M1定位的重奢场。

其中，海口万象城吸引了LV、BURBERRY、BVLGARI、CELINE等奢侈品牌入驻围挡。

海口万象城奢侈品牌围挡 | 来源：小红书@全景海南

福州万象城作为福州首个LUXURY+购物中心，已陆续引进LV、GUCCI、BURBERRY、CARTIER、BOTTEGA VENETA、BVLGARI、CELINE、ROLEX等奢侈品牌。

福州万象城入驻奢侈品牌

武汉万象城则迎来BOTTEGA VENETA、VALENTINO、EMPORIO ARMANI等品牌。

今年4月开业的兰州万象城，是华润万象生活首个轻资产重奢万象城。引进了CARTIER、ROLEX、EMPORIO ARMANI、VERSACE等奢侈品牌，开业首日零售额达1,067万元。

兰州万象城开业

基于与高奢品牌长期积累的深度战略合作关系，以及相对更广泛的版图布局，华润万象生活在与奢侈品牌洽谈合作时能够拿到不错的条件。

参考商业博主@Interact商业地产的数据，以LV、DIOR等顶奢5%以上、一线奢侈品10-13%的扣点，结合消费两极分化态势下奢侈品的业绩暴涨，高端品牌在项目级次与独特性之外，对商场贡献的租金收入也是相当可观的。

03

商业规模扩张成绩斐然

除了把单项目业绩继续做高，总盘的增长很大程度上源于项目基数的快速扩张。

据中期报告显示，华润万象生活在营购物中心数量从去年上半年的74个增至88个，面积达952万平米。

包括兰州万象城在内，这部分新购物中心，均以逆势领跑行业水平的开业率水准，实现了高品质开业。

北京西三旗万象汇开业率100%，引进37家品牌首店，开业首日总客流7.5万人次，首日零售额1,066万元。

北京西三旗万象汇开业

重庆万象城二期开业率93%，首进品牌74家，开业首日客流达到20.1万人次，首日零售额1,599万元。

重庆万象城二期开业

而独立上市后的轻资产外拓，也为华润万象生活拓展商业运营新赛道、强化城市深耕和网络化布局，带来了诸多成效。

中期报告显示，上半年华润万象生活在上海、深圳、成都、武汉等一二线城市，新签约了7个大型TOD项目，其中存量项目数占比43%；使得集团自上市以来获取的第三方项目总数达到了32个。

与此同时，华润万象生活对外拓展的“渠道资源”也实现了新突破。

包括首次与外资不动产基金丰泰地产投资合作，焕新升级上海晶品购物中心；与西部机场集团落实战略合作，进入机场商业运营新赛道。

上海晶品购物中心

华润万象生活还着重披露了其轻资产运营管理的成效——

与珠海优特集团共同打造的首个外拓存量商业项目珠海优特汇，经过近一年经营管理，成功实现首年利润率同比双位数增长、成本节降超720万元。

中山石岐万象汇仅用9个月时间实现空间扩容和升级，将租户数从96家增至近200家，并在餐饮业态中引入多家品牌。改造后该项目可租赁面积和月平均租金分别实现15%和117.1%的增长。

中山石岐万象汇开业

04

未来展望：持续动能与潜力空间

（1）规模继续保持增速

华润万象生活披露，今年下半年计划新开10座购物中心，持续扩大在营购物中心规模。

而据其十四五规划，希望在2025年实现在营项目150座，外拓项目50座，占比达到三分之一。这意味着，未来筹开的项目中，轻资产项目的比重将不断增大。

在房地产行业发展的下半场，相较于其它仍在很大程度上依赖母公司开发节奏的商管公司而言，存量资产和第三方项目，无疑将成为华润万象生活达成规模目标的重要武器。

（2）品牌提升带来销售增长

受益于消费升级步伐不断加快，消费者年龄进一步年轻化等趋势，预计2030年全球奢侈品销售额有望达到5,300-5,700亿欧元（约为2022年的1.6倍），在极具增长潜力的中国奢侈品消费市场，国内高端购物中心长期向好。

考虑到奢侈品牌的开店数量限制，以及集群效应和对购物中心及其经营团队的较高要求，华润万象生活或能依靠其在奢侈品牌资源方面的优势，不断强化和巩固高奢护城河，创造更高的销售额以及租金收入。

（3）租金策略仍有提升空间

中期业绩报告显示，上半年华润置地购物中心整体出租率维持在96.2%的行业高位，而租售比维持在12.6%这一非常良性的区间段，显示出租金收入仍有充足的上升空间。

随着精细化运营与议价能力的提升，相信不少项目可以通过涨价续约以及二次招调的方式进一步提高租金收益。

05

总结

在并不顺遂的市场环境中，华润万象生活以半年业主端租金破百亿的傲人战绩，宣告着自己在商业地产领域“质”“量”俱佳的优势地位，也值得所有的追赶者向往和借鉴。

当然，随着更多的企业瞄准轻资产赛道，高价值或者高潜力的项目获取难度也会指数级上升。与此同时，线下消费整体增速有限带来的僧多粥少的局面，也给在管项目带来挑战，创造新的业绩标杆将会越来越难。

此外，奢侈品牌资源的下沉速度，也恐怕无法与项目拓展的规模要求相匹配。因此，规模扩张的反面，或许是奢侈品牌占比的下滑。

加在一起，就意味着收入天花板降低，经营利润率下滑的风险，以及最终还是要在大众消费的红海赛道“卷”出胜负。

如何能在瞬息万变的消费市场中把握好风向？期待在未来的年报里，我们能看到更多值得借鉴和学习的答案。

出品：Mall先生 | 作者：Yoyo | 图片来源：网络

— THE END — 

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