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站在“深圳所有商场都长的一个样”的视角里，a Park一个公园（以下简称a Park）项目无疑是“与众不同”的。
当“旧工厂改造、非标商业、主理人商业、公园式商业”等关键词集于一身，a Park自开业就备受瞩目。
去年10月左右，彼时小红书上铺天盖地都是网红博主拍照打卡项目的帖子，一时间，深圳City walk好去处、超时髦公园、年轻人的精神聚落等超高评价让a Park声名鹊起。
“深圳终于有像样的非标商业了。”这是a Park借助线上流量，给到外界的第一印象。
笔者再次关注到a Park，依旧是被商业的口碑吸引。只不过，这次却是反转的口碑。时隔3个月后，今年1月，项目开出差不多半年，小红书上对a Park的评价急剧下滑。
“还有很多空铺仍在招商，与其说是非标商业，目前更像是咖啡一条街。”
短短半年，市场反馈走向两极化，a Park作为深圳噱头十足的非标商业，到底做的如何？带着对项目的好奇，笔者分别于年前和年后两次探访了a Park。
a Park正在经历阵痛期，商业呈现巨大的落差感……
a Park，商业前身是深圳成丰电子厂，建于上世纪90年代，主营音响等电子设备。
曾经，这里也是辉煌一时。1999年，成丰电子厂位列深圳市工业百强排名第三十八位，并成为全国工业进出口额500强之一。
走过二十多年，成丰电子厂逐渐成为时代的产物，改造和活化提上日程。据悉，项目被列入福田区梅林街道的重点改造项目。
2023年9月，成丰电子厂以新的面貌“变身”，a Park一个公园，从旧厂区更新为一座非标商业综合体。
a Park项目，综合体规划为商业、办公、酒店和公寓等业态，定位多元艺术商业空间，集科技、创意、时尚、商业、办公、旅居等多重功能于一体，总建筑面积为5万㎡。
从商业形态上来看，区别于深圳大部分传统的盒子式商业，a Park由6栋单体建筑构成，并且还有一个室外公园广场，建筑落位自带开放感和街区感。
目前，改造完成后的a Park，商业楼层由下至上G-7层，依次为G层漫氧花园、1-2F红砖小镇、3-6F发条工厂、7F美丽营地等。
其中G层、1-2F主要业态为商业品牌，3-6F为办公区。
a Park位处福田中心区，坐落在深圳福田区下梅林梅丽路9号。
虽是工厂改造而来，a Park项目的交通非常便利。从地铁9号线下梅林站A口出来，过了红绿灯，正对面就能看到工业风十足的a Park。
项目周边1公里左右，商业较少，且多为社区商业，如绿景佐阾虹湾购物中心、梅林·生活中心等。再往外扩散，项目周边4公里左右，商业经济激烈，都是福田中心区的标志性商业，如福田星河coco park、深业上城、印力中心、深圳One Avenue卓越中心等。
笔者探访项目的时候，顺便逛了一下a Park附近，最明显的感受就是，商业周边生活气息浓厚，住宅小区、学校和生活配套密集。
落在市井之中，一方面，a Park定位非标，在地文化的内容延续和创新有较大空间。另一方面，贴近地方，连接社区，a Park的生活方式感较为强烈。
笔者分别于1月9日下午、2月20日晚上，2次2个时间段，实地来到项目现场。走进a Park，首先商业外在的非标感还是挺强的。
商业门头，在原有的深圳成丰电子有限公司下面，增加了a Park。商业大楼，从外面看，就是一座工厂的既视感。
商业设计，满满的工业风。细节上，保留了电子厂原始的水泥地面，屋顶上还有裸露的钢架，以及整个墙面用的都是岁月感十足的红色砖块堆砌，还有多个角落里的绿植。
商业门店，也是风格各异、特色鲜明，其中大多数品牌都设置了外摆区，营造非标商业必备的社交场所。
而商业外在之外，非标商业更为重要的是跳脱出标准内容和灵魂。笔者实地逛过项目之后，a Park目前更像是空打着非标商业的名头，实质并未做到给慕名而来的消费者留下，属于项目自身的独特记忆点。
目前，a Park商业部分主要集中营业了2层，分别为G层漫氧花园和1F红砖小镇，以及街区的几家重餐。
G层，大都为茶饮、咖啡和餐酒吧品牌。1层，主要业态设置运动、舞蹈培训和酒吧品牌。街区，主要为餐饮品牌。
据笔者现场不完全统计，目前项目共开业品牌仅十几家左右。
G层，门口处往里走第二家就是大围挡，施工梯子随意放置在公区，施工声音也比较大。
1层整层，目前共开业6家左右，其余大部分都在空置，中间几处被用来作为艺术展的场地，空铺区域里面还被摆满了闲置的桌椅，商业整体观感比较乱。
总的来说，虽然知道非标商业一般都体量不大、品牌不多。但是a Park至今开业已有大半年，小体量前提下仍旧空铺严重。诚意不足的同时，更其显招商能力短板。
2.品牌单薄且偏小众，咖啡一条街，业态同质化严重。
和市场上当前大多数非标商业的品牌运营模式一样，a Park奉行主理人商业，引进的品牌多为独立品牌主理人创立的小众品牌。
G层，从地铁直达的主入口处进入，门面品牌为Borra&Chera 醺陶小館，是一家小众Bistro餐酒馆。2月20日晚上7点左右，店铺休息暂未营业。
沿着Borra&Chera往里走，出现几个分叉口。第一个岔路口，左边通往室外公园广场，排布茶饮品牌回春调茶、咖啡品牌A thing等。
中间及右边开放通往项目外围、连接马路，主要聚集众多咖啡品牌，如Pilot product咖啡、MAD街头咖酒食、Vows coffee等。
第二个岔路口，左边为一家宠物餐厅挥爪小聚、咖啡品牌DAB HAUS，右边依旧也是一些咖啡品牌。
1层，主要品牌为舞岚舞蹈工作室、MIX Pilates普拉提、WIN’S KEY酉地酒仓、绿Tree美甲美睫等。
值得肯定的是，项目引进了深圳朗朗音乐世界品牌。通过朗朗个人的大音乐IP，提升商业的艺文质感。
总的来说，a Park目前的品牌特点，一方面，大部分主理人品牌知名度相对比较圈层化；另一方面，项目的品牌业态同质化严重，一圈逛下来，内容单薄。基本上都被咖啡品牌占据，商业秒变咖啡一条街。
3.工作日下午和晚上，人流一般，室外广场成遛娃圣地。
项目开业之时，小红书上各大网红博主打卡a Park的人非常多，从社交媒体图片上看到，那会商业的人流情况非常不错。
图源：深圳+ 开业之初的a Park
而新鲜感过后，笔者2次逛a Park，工作日期间，项目人流都较为一般。稀稀落落的年轻人在喝咖啡、在广场拍照，停留时间并不长。
尤其是晚上，a Park聚集的年轻人明显变少，室外广场更是从最开始出圈的年轻人遛宠圣地，变为现在的家长遛娃圣地。
4.商业概念包装和实地呈现，巨大的落差感和空洞感。
没有做好的商业往往都有一个通病，自信过头，商业概念过于悬浮和“夸大”。a Park作为本身就难度较高的非标商业，更是如此，“调”起的太高，最后实力却并不允许。
虽然其比较擅长活动策划和营销，如经常开展市集、live music、艺文展览等活动，并通过艺术、流量、明星等来扩大自己的声量。
前期，消费者的确是会被吸引，但是实地完整感受项目之后，得到的却是巨大的落差感。因为，活动之外，商业最终还是一门生意，没有品牌和运营内容，商业终显空洞。
缺乏商业经验，缺少灵魂操盘手
目前，a Park感受到的市场压力不小。流量和打卡过后，外界对于商业的声音，不再只是一水的好评，已经出现了越来越多的负面评价。
而消费者的“反转”背后，暴露的是a Park背后的打造和运营存在一些问题。
一方面，a Park商业操盘公司，从电子厂跨界商业地产，能力有待持续观察。
据悉，项目的操盘公司，不只打造了a Park非标商业。2015年，其还在福田打造运营了一个T-PARK深港影视创意园。虽是福田唯一一个以影视文化为主题的文化创意产业园，但多年来一直“默默无闻”，并未激起大的水花。
另一方面，非标商业主打与人建立更深层次的连接，回到a Park商业本身，缺少一个灵魂操盘手和“主理人”。
据笔者观察，a Park项目虽背靠公司，但可能由于自身缺乏商业操盘经验，其采取的策略却是，商业组成的各个板块和流程“各自为政”。
据悉，a Park从规划、设计、招商到运营等，就先后介入了RITO郎图、界汐设计、万物梁行等多方角色参与，商业调性难以统一，最终项目呈现也容易出现东拼西凑的尴尬。
总的来说，非标商业是脱离大众标准的商业，相比于传统意义上的Mall,其就是需要站在普适标准之外的视角，不断打破，不断“试错”。
当前的a Park，或许正在历经“试错”，需要时间的沉淀和等待，走向正解。
你认为非标商业a Park，做得怎么样？
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