具备持续运营能力的好资产，更将凸显出逆境中的可贵价值！
Mall先生
2023年作为疫情后第一年，整体经济和消费市场都处于修复阶段。受地产行业下行影响，资产证券化一级市场发行规模有所萎缩。
尽管融资政策有所放宽，强资质主体融资需求下降，弱资质主体融资难仍是市场主旋律。
相较于2022年商业地产资产证券化“国央企占比极高，碳中和主题成新风向”的特点，2023年在此基础上又出现了新变化：
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公募REITs市场进一步扩容，消费类REITs蓄势待发；
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非民营企业资产证券化发行金额占比高达87.3%；
- 平均优先级利率水平向上增长，零售类达4.35%；
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碳中和延续政策优势仍然是风向。
本文将回顾2023年商业地产项目的资产证券化融资事件，并对整体发展趋势进行分析。
01 消费基础设施公募REITs
自商业地产被纳入公募REITs以来，资产证券化市场进一步发展壮大。
截至2023年底，已有6单消费基础设施公募REITs产品正式申报至证监会，预计总募资规模近180亿元。
其中，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT已完成网下发售，具体信息如下：
项目 发行价格 发售倍数 P/NAV 华夏金茂REIT 2.67 2.07 1.00 嘉实物美REIT 2.383 1.32 0.95 华夏华润REIT 6.902 1.09 1.00
此外，已通过未发行的产品有中金印力消费REIT，进入申报阶段的还有华夏首创奥特莱斯消费REIT、华安百联消费REIT。
从底层资产来看，6单产品基本都位于一二线核心城市的优质地段，运营效率高且收入较为稳定。
华夏金茂商业REIT（代码：508017）
2024年1月31日，华夏金茂商业REIT基金合同生效，其认购价格为2.67元/份，募集基金份额4亿份，募集资金10.68亿元，基金存续期为30年。
其中，战略投资者认购占比75.48%，网下投资者认购占比17.16%，公众投资者认购占比7.36%。
该基金底层资产长沙览秀城购物中心，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积102,741.61平米。
长沙览秀城
项目于2016年11月开业，场内租户合计157个。
据招募说明书显示，2020-2022年度销售坪效和运营收入复合增长率分别达到20.5%和31.6%。日均客流量年复合增长率约16%，日均销售额年复合增长率超25%，运营净收入复合增长达55%。
嘉实物美消费REIT（代码：508011）
2024年1月31日，嘉实物美消费REIT基金合同生效，公告显示其认购价格为2.383元/份，募集基金份额为4亿份，拟募资总额9.53亿元，基金存续期为21年。
其中，战略投资者认购占比70%，网下投资者认购占比21%，公众投资者认购占比9%。
这是首只由民营企业发起、具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目，也是北京首单消费类公募REITs试点项目。
该基金底层资产位于北京城市核心商圈，是成熟稳定且具有竞争优势的4个社区商业物业项目，分别为大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积77,894.28平米。
物美大成项目
各项目均运营超10年，主力租户为物美、麦德龙等品牌超市，还包括餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业。
华夏华润商业REIT（代码：180601）
2024年1月30日，华夏华润商业REIT正式发售，发售价格为6.902元/份，募集基金份额为10亿份，拟募资总额69.02亿元，基金存续期为28年。
首发资产青岛万象城，是华润置地旗下核心区位标杆项目。位于青岛市政治、文化及金融中心，毗邻市政府和五四广场，双地铁上盖，交通便利。
青岛万象城
项目于2015年开业，商业建筑面积约301,186.69平米，估值达81.47亿元。据招募说明书显示，目前承租租户超500户。
项目2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近三年营业收入复合增长率达15%，出租率均在90%以上且呈逐年上升趋势。
中金印力消费REIT
2023年11月26日，中金印力消费REIT正式获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一，拟募集资金35.77亿元。
该基金底层资产杭州西溪印象城，位于杭州西溪湿地。项目总建筑面积249,701.38平米，估值39.77亿元。共有367家商户，是杭州城西单体建筑面积最大的TOD购物中心。
杭州西溪印象城
2014-2022年，该项目年加权平均出租率为98.2%，截至2023年上半年，出租率达99.2%。2023年上半年营业额突破21亿元。
华夏首创奥特莱斯消费REIT
2023年12月29日，上交所正式受理了华夏首创奥特莱斯REIT。这是首单以奥特莱斯作为底层资产的公募REITs。
该基金底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，总建筑面积为203,634.31平米，估值20.53亿元。
济南首创奥莱项目
其中，首创济南奥特莱斯估值9.96亿元，首创武汉奥特莱斯估值10.57亿元。截止2023年上半年，济南奥特莱斯开业率为90.43%，武汉奥特莱斯开业率为94.54%。
武汉首创奥莱项目
华安百联消费REIT
2023年12月29日，上交所正式受理了华安百联消费REIT。
该基金底层资产上海又一城，位于上海城市副中心——五角场商圈中心地带。项目于2007年开业，建筑面积124,980.29平米，估值24.86亿元。
上海又一城
截至2023年上半年，项目出租率为88.12%，已签约租户中大部分租期内年平均租金增长率在3%-7%。
在之前的推文《募资70亿元！青岛万象城REIT启动网下询价》中，我们提到：
受近期整体REITs市场颠簸，以及机构投资者对消费REITs估值持偏谨慎态度等因素影响，首批消费产品的募集和发行效率并不如前期过审那般神速。
但优质的资产，终将能穿越市场的寒冬，也期待后续这批首发REITs产品，能够给市场带来更多启发、指引，和更多投资人的关注。
02 CMBS/CMBN和类REITs
根据CNABS的数据，我们主要对2023年发行的CMBS/CMBN和类REITs产品进行了汇总整理，并从发行数量、发行规模、底层资产情况、原始权益人以及平均优先级利率的角度进行分析。
01 发行数量与去年基本持平，总规模有所下降
2023年国内资产证券化产品CMBS/CMBN、类REITs共发行124只，同比增长0.8%，其中CMBS/CMBN67只，类REITs57只。
全年总发行规模2,162.58亿元，CMBS/CMBN发行总规模947.24亿元，同比下降25.6%，类REITs发行规模1,215.34亿元，同比增长14.7%。
相较去年，受限于房地产行业低迷，以及过去几年优质资产早已发过一轮，2023年的CMBS/CMBN、类REITs总发行规模下降7.3%，是2017年以来首次出现总规模的同比下降。
02 平均发行规模持续走低
在发行总规模下降的基础上，各产品单笔发行规模也较往年进一步降低，2023年发行产品的平均单笔规模为17.44亿元，同比下降8.1%。
其中，超4成产品发行规模小于10（含）亿元，20亿以下规模产品占比71.0%。与去年相比，规模超50亿的产品由8只减少至5只。
单笔最大发行规模为“金融街中心（碳中和）绿色资产支持专项计划”，规模85.0亿元，远低于去年最大发行规模108.8亿元。
北京金融街中心
单笔发行规模最小的产品为“国君-首程控股智慧停车资产支持专项计划”，规模仅2.3亿元。
03 底层资产中，办公物业占比最高
相较于2022年，底层资产为办公物业的产品明显增多，数量达40只，占总发行量32.3%。其次为基础设施和混合类，分别占比27.4%、16.1%。
物流仓储和公寓类依旧较少，分别占比3.2%和1.6%。
04 底层资产在二线城市的比例明显上升
2023年发行产品的底层资产主要分布在上海、北京、广东以及长三角等经济发达区域。
其中，北上广深一线城市占比36%，较上年有所下降。新一线城市中，苏州发行数量跃升至第一，天津、宁波、昆明表现亮眼。
二线城市整体占比由12%增加至17%，约12%的底层资产位于三线及以下城市，该比例较上一年增加2%。在整体发行数量与去年基本持平的情况下，企业将目光更多投向此类城市。
05 原始权益人非民营企业占比略有降低
相较于2022年，非民营企业仍为主要发行主体，但占比由90%下降至85%。
与此同时，拥有港澳台背景的民企如驿停车(北京)投资管理有限公司、深圳印力商用置业开发管理有限公司、瑞安新天地（上海）商业管理有限公司等不断拓宽融资渠道，积极在资产证券化领域进行创新尝试。
从融资成本来看，非民营企业的平均优先级利率为3.68%，民营企业则为4.51%，二者相差0.62个百分点。
与去年相比，民企的平均优先级利率提高了0.42%，融资成本行业分化继续加剧。
尽管年内国家陆续出台融资支持政策，但实际利好仍限于优质房企及白名单房企，对于多数民企而言，融资难、融资贵的问题依然突出。
06 平均优先级利率水平略有增长
2023年，资产证券化产品的平均优先级利率水平为3.80%，较去年增长0.04个百分点。
其中，零售物业平均优先级利率为4.35%，在各类底层资产中最高。
其次分别是物流仓储、办公物业，利率为4.03%、3.79%，均较去年明显增长。酒店的平均优先级利率由3.83%降至3.64%，成本最低。
分产品类型来看，CMBS/CMBN的平均优先级利率为3.88%，类REITs的平均优先级利率为3.68%。
所有产品中，优先级利率最低者为“中金-杭州国际会议中心二期资产支持专项计划”，利率低至2.94%，发行金额20.01亿元，原始权益人为杭州市城投服务集团有限公司。
利率最高者为“华西-新城吾悦绿色建筑资产支持专项计划”，利率达到6.50%，发行金额13.16亿元，原始权益人为新城控股集团股份有限公司。
武汉蔡甸吾悦广场
03 结语
2023年是疫情阴霾褪去的一年，但整体市场情绪却很难用积极来形容。一系列利好政策的持续出台，也或还要更长的时间才能显现出成果。
但也是在这一年，随着不动产领域金融制度的建设与发展，尤其是将百货商场、购物中心、农贸市场和社区商业等消费基础设施正式纳入公募REITs试点范围，由“私募+公募”组成的金融链条逐渐形成。
展望新的一年，有一点我们仍然确信，那就是：能真正解决消费痛点的优秀产品，依然能够赢得市场；而具备持续运营能力的好资产，则更将凸显出逆境中的可贵价值！
国内商业地产市场依然充满机遇与挑战，如何在商业道路上走得更稳、更远，我想，是每一个从业者都要不断研究与探索的课题。
出品：Mall先生 | 编辑：Yoyo | 图片来源：网络
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