自REITs开启正式申报后，多家集团/企业都争相拿出旗下的头部项目参与其中。
我们发现，在大家踊跃的同时，虽关于REITs的各方各面业内朋友已经了然于胸，但商管公司计算轻资产管理费的提成基数的相关内容却鲜少有人关注。
因此，CRR选择转载该篇文章，与大家一同探讨关于数据口径背后隐含着的底层逻辑。
商管公司管理费提取模式
目前已申报了六单商业地产REITs，运营管理协议中商管公司的运营成本和运营管理费收取模式全是采用提成制，无固定收费。
在西溪印象城反馈监管意见中，将项目的人力行政费用由预算制改为了包干制。目前六单REITs的运营成本提成基本可以分成三类：全包干制、仅人力包干、部分包干制。
10个项目中，只有青岛万象城和西溪印象城两个项目收取了商业轻资产管理费。
衡量商管公司运营能力的利润表科目
计算商管公司管理费提成的基数，审计报告是最严谨、不会引发争议的取值来源。因此提成基数计算公式的加减项均是利润表科目。
之前的文章中（公众号：购物中心资产管理）有系统分析过部分利润表科目并不一定完全和业务存在关联，更直白的说：很多科目不是由商管公司定的。
商管公司管理费的收取有一个底层逻辑是：商管公司的收费提成基数均来自于自己的运营成果。
因此设定提成基数的计算公式时：我们需要明确利润表的加项和减项中有哪些科目是和商管公司运营能力相关。
需注意的是，存在一些争议科目，如收入中的营业外收入-违约金，成本中的营业外支出-罚款，可以说和运营相关，也可以说不相关。各家理解并不一致，因此也出现了不同的收入和利润口径。
营收提成基数
六单商业地产REITs中有三家披露了详细的营业收入提成基数公式。
印力管理费的收入提成基数基本涵盖所有和运营层面相关的收入。意即，只要商管公司收到的钱，不管是什么来源，都认定为商管公司的成果。
长沙览秀城的运营收入是否包含营业外收入和其他收益并不明确，但其提成基数存在两个减项，背后包含两个逻辑：
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收入中有一笔联营代销收入（按理不应该确认收入），也就是代收的品牌方的货款，这笔货款当然不能进入算管理费的基数，因此要扣减；
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利润表中的收入是「权责发生制」，存在应收未收，没有收到的钱商管公司不能提成，等商管公司收到了再说，因此应收未收的变量需剔除。
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按照字面理解，提成基数中仅有营业收入，营业外收入和其他收益不算商管公司的运营成果；
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两个项目之前在港股上市平台首创钜大中，根据香港准则运营收入需冲抵装修补贴费用，换算成实收应该加回；
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信用减值损失指坏账，应收未收的部分之前已认定过商管公司业绩了，现在发生了坏账，得把坏账的这部分还回来。
青岛万象城和西溪印象城计算轻资产管理费均是「营业收入×4%+营业利润×8%」，两家4%和8%的提成基数口径也有细微区别。
计算利润提成基数时青岛万象城的收入仅为营业收入，没有考虑营业外收入和其他收益。
计算利润的成本项中，不包含几笔商管公司服务费：翻修改造服务专项费、收购处置服务专项费、超额报酬/运营管理补偿金。
但是华润的逻辑中把第一笔提成「营收×4%」算进了成本，这是个比较独特的「口径」（华润有很多口径特立独行）。
印力的逻辑中，计算利润提成时，前面的这笔「收入×4%」不算成本。但公式中有一个奇怪的减项是：资产减值损失。
严格按照会计准则，资产减值损失包含投资性房地产的资产减值损失，虽然这个减值损失发生几率低，但作为运营利润「减项」的逻辑并不合理。因为项目的评估值并非由项目运营业绩单一决定，受多因素影响。
商管公司管理费是运营管理协议中的一个重要条款，无论是收入还是利润，各家有不同的提成基数口径，工作中需厘清且清晰了解背后的逻辑，采用最有效且合理的方式开展合作。
