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「忘掉种过的花，重新地出发，放弃理想吧。别再看，尘封的喜帖，你正在要搬家……」
这首脍炙人口的歌想必大家都知道是谢安琪的「喜帖街」，歌词讲的是一对买好了喜帖的情侣，在结婚前决定分手。
你可能以为这是一首单纯讲逝去爱情的情歌，但其背后却隐藏着在香港城市化快速发展中，人们对老街逝去的无奈的集体记忆。
其实，喜帖街的原型就是香港的利东街，建于20世纪50年代，这条街道商铺林立，尤其是以印刷喜帖而闻名全港。
但随着城市的发展进程，曾经繁华一时的利东街因印刷行业衰落而变得冷清，在城市规划中被认定为「并不具备重大历史价值的普通街区」，划入拆迁重建范围。
现在来看，很多人会认为TA是香港值得一逛的「好项目」，认为几家「婚庆用品」店就是对文化的传承。但在很多当地市民心中，这却是一个失败的城市改造项目。
2002年政府公布利东街重建计划，到2007年利东街被拆除，这里的社区民众做了很多事情。
参与其中的不只是原著居民，还有香港的相关社会团体，其中的成员大部分为居住在不同历史街区的居民，他们带着自身对街道生活的记忆，帮助民众了解保育的重要性，并向媒体发声。
但最后，这一老街仍然变成了高端购物中心和高档公寓住宅。
*现在的利东街街景 | 图据公众号@城市八部，摄影by刘艾
社会公众普遍认为政府在这一城市改造中，将开发商的利益置于社区利益至上，是一个典型的失败。
而这一事件，也引发了香港一系列建筑保护与城市建设的激烈争论。
这是一个城市更新项目成为纯粹的商业开发项目的案例。在这之中社区民众的诉求究竟是什么？
其实并不是原封不动地保留老街，而是希望政府与开发运营商在这一过程中做到对老建筑与街区文化的保育与活化。
这里，出现了两个名词，一个是内地市场比较熟悉的「城市更新」，另一个，是我们没那么熟悉的「保育活化」。
城市更新，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，其目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
保育活化，起初这个词是香港特有的，香港特区政府在《2007-2008年实施报告》中，公布了一系列加强文物保育的措施，采取双管齐下的方法，在发展与保育并重之间取得平衡。
其中，保育，是第一步，厘清旧建筑、旧厂房旧商场的资产、文化价值；活化，是第二步，以在地化的视角、元素，叠加现代化的技术，重塑存量物业的定位与形象。
从定义来看，保育活化就是一种城市更新，但是他们的底层逻辑是不同的，不同在哪里？
从发展上来看，在城市更新初期，由于人们对保护历史建筑缺乏认识，片面强调市场和经济利益，致使不少极富文化价值的历史街区和传统建筑被无情拆除，走了不少弯路。
以香港为例，这一阶段，社会主要关注城市化的更新换代，着重关注医院、学校等公共服务设施的建设；同时，房价不断升高，集体记忆逐渐缺失。
后期，当这一现象愈演愈烈，人们开始意识到，城市规划的内容不应仅是物质形态，还应包括人们的体验和记忆。
于是，越来越多的香港人将历史文化与身份认同联系在一起，对本土文化产生了较强的自主保护意识，希望参与到社会公共事务，同时，人们认识到留存的历史街区、建筑等都应该予以保留，保育活化由此应运而生。
从角色上来看，城市的发展有三个主要参与者：政府、开发运营商、居民。
在城市更新发展过程中，无可避免会出现经济发展、文化保护、居民利益三者互相拉锯的现象。即便三者互动充分、友好，历史建筑的保育和活化也存在着多重利益诉求。
因此，各利益相关方的博弈始终贯穿于城市发展中，而选择怎样的方式去解决，就决定了最后的结果。
在最开始的经济利益主导更新中，是政府牵头，开发商主导方案与建设，居民参与缺失。而保育和活化的诉求则是从居民诉求与当地文化保留起始，从而寻求解决方案。
因此，我们看到，城市更新的底层逻辑是再造，是自上而下；而保育活化的底层逻辑是重塑，是自下而上。
沙井古墟位于深圳市宝安区，是深圳现存最大的历史街区之一，也是深圳典型的城中村。
说起沙井古墟，这里的历史可追溯到南宋时期，有南宋建筑遗址、龙津石塔、龙津涌等上千年的地标，是深圳的历史见证者。
而在深圳城市化及土地变革过程中，产生了大量的土地历史遗留问题，深圳大大小小的「城中村」便是体现之一。
深圳的城中村与其他城市的城中村不大相同，深圳的建设起于大片的村落，于是很多城中村都位于城市中心，旁边就是CBD。
凭借着优势的地理位置与低廉的租金，深圳的「城中村」吸收了整座城市近一半的人口，其大量廉租房不仅为低收入居民提供了庇护所，还是当地集体记忆的活化石，混杂了历史和现代的居住风貌。
2019年9月，趣城工作室（ARCity Office）受沙井街道办和华润置地集团委托，策划、设计了一组名为「沙井古墟新生计划」的微改造项目。
由政府牵头立项的「沙井大街片区重点城市更新单元计划」位于沙井街道中心地带，总面积约 3 平方公里。其中，沙井古墟占地26公顷，被划分为历史风貌保护区。
趣城工作室要做的就是在保护沙井古墟原有建筑的基础上，改善保护区的环境、激活趋于衰败的地方生活社区。
*图据网络
工作室以一段河流改造为线索，将周边地区的公共空间和私人空间串联起来。具体包含6个项目：龙津河河岸景观、龙津水榭、戏台、废墟花园、山墙之家、老屋影像馆。
在改造的同时还策划了「时光漂流-沙井古墟新生城市现场展」，伴随龙津河徐徐展开。
沙井古墟新生的理念基于「古代-当代遗产混合体（ACHM）」模型，核心思想是将基础设施与日常生活空间的交汇连接处作为遗产活化的最关键节点，把古代文化遗产和当代生活遗产融合在一起。
这套思路强调的不仅仅是对遗产建筑的静态保留，而是让古代与当代文化交融，让原住民与租户两种人群交融，共同创造维护社区更新计划。
以「戏台」的更新为例，戏台建筑原为上世纪八十年代所建，由于年久失修，逐渐成为一个「无用空间」（里面设置了微型消防站）。
然而所有的古建筑都有其时间与文化价值，不能简单地根据建成年代来划分现代或古代。日常生活空间本身就是一个时空连续流，连续性才是日常生活的核心价值。
在戏台设计时，通过将旧模板、青砖等老材料编织到原来的建筑表面上，形成了一个新的时空连续体，在新的里面将旧的包容进来，在旧的里面把新穿插、编织进去。
经过设计改造后，原住民与外来居住者都发现了这一旧空间的新活力，并且在后续活动（城市现场展等）助力下，激发出居民对于改造后空间使用的热情。
一个好的项目营造，运营者不一定要长期组织活动，因为这一行为代表了长期高成本的投入，难以持续。
相比而言，通过改造后空间的激发，让本地居民自发建构自己的社会组织与社会关系，并长期将这一空间与氛围维持下去，才是最重要的。
这一改造，打造了城市更新活化的鲜活样本，展示出深圳城市的多元文化。
历史建筑保育和活化有利于美化居民的生活环境，丰富城市化的文化内涵。
将历史古建筑改造为可供市民利用的城市与社区公共空间，不仅使公众可以近距离地感受历史建筑，了解城市历史，也可以提升他们参与历史建筑保护的参与感和责任感。
项目的改造更新，目的不是为了在城市中多增加一个网红打卡地、消费当地居民的日常生活，而是以此为媒介创作一个激发人们行为与生活方式的空间，基于精神支撑和认同。
2. 香港前水警总部-1881 Heritage：有争议的地标改造项目
1881 Heritage 是香港文化旅游商业地标之一，前身是前水警总部。前水警总部位于世界奢侈品集群、名店林立的繁华商业街广东道，商业价值极高。
从项目的文化区位来看，项目的主入口正对维多利亚海，与香港文化中心、香港太空馆、香港艺术馆等香港重要公共文化建筑仅一路之隔。且交通极为便捷。
1842年，清政府在九龙西1号设立炮台以抵制侵略，1854年后，炮台废置。1881年，香港警方在炮台遗址兴建水警总部大楼，大楼本为一座两层建筑，后于20世纪20年代加建了一层。
报时塔是整座水警总部最具特色的建筑，为海港船只报时，但是随着1907年新的信号塔落成启用，报时塔的报时功能丧失。前水警总部作为现存最古老的政府建筑之一，1994年被香港政府列为法定古迹。
2003年，香港旅游发展委员会主导退出发展前水警总部文旅计划，采取公开招标，邀请从事商业运营的私人开发企业参与这一地段的发展，计划将前水警总部改造为维多利亚海港边的旅游景点。
2003年5月，长江实业拿下了这个项目50年的发展权。
这项活化更新项目，将历史遗留下来的五栋建筑物进行了更新改造，整组建筑群包括前水警总部主楼、马厩、报时塔、九龙消防局和九龙消防职工宿舍。此项更新，希望呈现出前水警总部典型的古典建筑外观和街区空间布局。
前水警总部文旅项目更新不是要做纯粹的房地产开发，而是定位为集文化、旅游、购物于一身的新地标。
2009年，在长江实业的主导下，项目工程结束，为纪念1881年水警总部大楼兴建，取名为「1881」项目。
这一古迹最终被改造为高端酒店和奢侈品购物街区，改造后1.21万平方米的实用建筑面积中，约7,432平方米为奢侈品零售，总计20多个国际著名品牌进驻「1881」，大多都是品牌旗舰店。
看起来，这一项目改造后的土地价值和商业经营收入都获得了显著提升，并且还提高了附近街区的土地价值，形成了外溢，而这一外溢也被称为「1881效应」。
首先，认为这一改造导致原有历史消失，尖沙咀山被夷为平地，酒店和商场占领了整个区域，是原有的文化景观和历史功能消失，无一保留；
其次，认为这一定位重奢的商业定位脱离了社会市民群体的消费能力，削弱了市民的价值认同与精神支持。
前文讲过更新项目的参与者有政府、开发运营商、居民；那么这一项目的主导者是谁？
「1881」项目的主管部门是香港旅游事务署，长江实业拥有土地的使用权和发展权，支付巨额租金负责投资更新改造项目和后期运营权。
在这一过程中，当地居民失去了发言权，政府的古物古迹办事处在整个过程中也并不拥有太多权利。因此，整个项目是以商业效益为主导的改造模式，也推动了历史建筑利用的商业化。
各种批评声音的出现，源于政府与私人开发企业之间关于改造的方案，以及未来商业运营的方向在制定过程中缺乏公众参与。
如此一来，便使得这一项目缺少城市情感认同，剥夺了本地居民的归属感。
更新后的项目应该让本地居民体会到归属感，在改造后的项目中依然可得到尊重，而不是成为在城市的更新发展中被遗忘、被边缘化的人。
好在瑕不掩瑜，更新改造后的前水警总部，保持了年均10亿港币的收益，在土地价值大幅提升的同时，该区域的人气和活力都大大增强。
改造之后创造了较大规模的公共场所，吸引游客驻足休息。
主入口的叠水、喷泉和步行阶梯的设计，大大增强了区域的可达性，保留的18棵古树，不仅增加了绿化覆盖率，也成为了景观的重要组成，成为了游客打卡的好场所。
一位历史保护学者评价道：「这个项目对于促成城市旅游地标建设和商业功能营建方面非常成功，而商业收益则是地产商承接此项目的初衷。」
评价项目的改造好坏不是片面的，经济效益固然重要，保育和活化历史建筑却有着更深远的影响，对塑造城市精神和身份认同有着不可替代的重要意义。
对于一个城市而言，两者从不是站在对立面，参与三方的诉求也并不是不可调和。
怎样平衡处理城市历史建筑保育活化与城市更新之间的关系，是保护文化遗产普遍需要思考的问题。
在大部分项目中，政府是项目委托方，诉求是提升区域经济以及居民生活水准、保护历史建筑与相关文化；
作为开发运营商来讲，希望项目增值，同时在一定程度上保护历史建筑；
而居民希望生活稳定、和谐、生活水平不断提高、同时保留与城市历史的联系。
三方诉求各有相通，分歧的成因大多是前期没有足够开放的探讨路径，亦缺乏充分有效的协商共识。
目前，虽然城市更新与保育活化在施行中有所不同，但都是在寻找更好的手法融合新旧建筑，保护城市历史资源、文化资源和社会资源，对城市肌理进行保护和再塑造。
吴良镛教授说过：「历史城市的构成，更像一件永远在使用的秀花衣裳，破旧了需要顺其原有的纹理加以织补。」
对于历史建筑的完全推倒，是对城市文化历史的严重残害。城市在更新过程中，应更加稳妥与谨慎，顺其历史文化徐徐图之。
在快速推进城市化进程中，历史建筑的命运，决定了城市历史文化的走向与身在其中的居民与城市的情感链接。
无论是城市更新还是保育活化，两者的共通点是对土地和建筑的重新规划定义及打造，保留历史积淀及人文情怀作为商业化的基础。
两者的底层逻辑差异在于，对旧的保留与新的引入的把控。
人类社会的繁衍发展，是经济的推动力，也是历史的破坏力，我们因为共同的记忆而代代传承，不是所有不适应新的旧都通过简单粗暴的一推了之。
在这个过程中，如果仅仅保留了旧的形而缺失了旧的温度，又何尝不是另一种推翻？
我们每个人都是城市发展的参与者，当我们参与到城市改造的构想时，无论是保育活化还是城市更新，都应该将城市功能和城市文化纳入其中，不是一味追求新鲜潮流的建筑与设计风格，而应是链接本土文化和居民情感。
每座城市都是时间的织机，将生动的画面串联起来，永不停歇地发展演变。
通过不断更新的视角审视和推动城市的发展，延续城市的根基，尊重其悠久的历史文化传统，只有如此，城市才能永葆历史的魅力，焕发时代的活力。
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