动作频繁、架构聚焦，今年或许是万科的「商业元年」

商业地产志1年前 (2024)更新 admin

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万科最近做了两件大事。

第一件事，是以折价26.3%方式出售旗下最赚钱的商业项目上海七宝万科广场持股，又被报道正计划出售旗下长租公寓泊寓的部分股权。

在房地产市场持续下行的背景下，无论七宝万科，还是泊寓股权，都是万科非住宅板块的优质资产，也是培育多年的多元业务，此时「割肉」未免惋惜。

所幸，3月11日首笔到期的美元债已平安落地，「股债风暴」告一段落。

第二件事，是加速整合旗下商业业务，成立商业事业部(简称商业BG)，将原七个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人。

这个过程中，有两个重点值得单独拎出来记录。

首先，是印力集团并入万科商业事业部。

动作频繁、架构聚焦，今年或许是万科的「商业元年」

*商业事业部BG成立前的万科集团组织架构｜图据@赢商网

2016年，万科收购印力集团，期间虽有合作对外扩张的案例，但组织关系相对平行；直到2022年9月万科才将各个区域一批49个商业项目统一交托印力集团管理，成为了第一个「重要阵营」。

根据界面新闻消息，这份项目清单涉及包括无锡、南宁、北京、青岛、济南、重庆、贵阳、昆明、西安、乌鲁木齐、南昌、徐州、泰州、合肥、沈阳和长春等20余个城市的万科自主开发的商业项目，涵盖万科广场、万科里以及2049产品线。

*万科2022年第三季度年报

另一个阵营当然是万科各大区域辖下的商业业务，主要是由拿地投资搭配而来的资产，长期由各大区域自主管理。

据万科2023年年报数据，全年商业运营业务实现收入91.1亿元，同比增长4.6%；其中印力管理的项目营业收入57亿元，同比增长4.1%，稳步前进。【查看详情】

想在商业发展领域走的更远，万科对印力进行持续调整、形成合力，是必须的。

虽然这次的架构整合尚未完全尘埃落定，但多年之后终于看到万科要定定心心搞商业了，有一种守得云开见月明的心情。

第二，是万科成功申报首批消费类REITs。

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*图据@界面新闻

2023年10月26日，万科正式提交了四只消费基础设施公募REITs产品的申报，涵盖了购物中心、社区商业等资产类型，中金印力消费REIT亦位列其中。

根据印力官宣信息，中金印力消费REIT将于4月8日正式发售。【查看详情】

万科董事会主席郁亮曾表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环，一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

此番组织架构变动和政策推动，或许意味着万科终于将商业板块提到了与开发业务和已经独立上市的物业板块同等地位，准备「大干一场」。

这样的市场信号在比较典型的上海市场尤为明显：我们发现今年万科&印力的增量项目很有意思，普遍表达出了一种不仅要「活下去」、还要「活得好」的强烈意愿。

先看万科。

2018年5月开业的上生·新所，是上海城市更新的经典案例，浓缩了一百多年来不同时期的多栋建筑，经过重新定位、建筑修复，更新改造，早已是魔都文化艺术地标之一。

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*上生·新所二期｜图据@上海万科

近年来，上生·新所一期面貌不断变化，展览、戏剧、音乐会、讲座、喜剧等丰富多元的文化活动全年不间断地在园区各个空间上演，早已成为深受市民喜爱的7X24小时开放式公共文化街区。

位于一期南侧的项目二期正在建设中，目前也已开放部分公共区域。二期共规划5栋新建多层建筑，兼具办公、商业、娱乐等功能，将进一步拓展园区—街区—社区「三区合一」的内涵。

目前，已公开的入驻商户有Ozark Hub户外生活馆、BANANA IN蕉内等品牌，Reebok&nautica复古联合店也已亮相，蓝瓶咖啡Blue Bottle Coffee长宁首店已于3月30日正式开放，与园区的建筑风格相得益彰。

*蓝瓶咖啡门店室内实景图｜图据@如恩设计

徐汇万科中心位于上海南站区域，是国内首个以交通枢纽为核心的城市更新示范片区，定档2024年二季度正式亮相，通过下沉广场直接与上海南站无缝衔接。

*徐汇万科中心｜图据@上海万科

单从商业部分来说，作为一个「盒子Mall+开放式Village街区」形态的项目，运营团队以约1公里长、7万平米的「绿轴」为基础，提炼出一条「城市地毯」。

这条公共绿色空间串联起室内和户外、办公和商业、工作和生活，不同时间、不同人群在其中又组合成随机而又充满活力的场景：如体育公园、森林跑道、亲子水系公园、萌宠乐园、城市市集、潮流艺术、策展公园等。

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*项目商业部分示意图｜图据@上海万科

商业部分定位「URBAN PLAYGROUND都心玩乐聚落」，总体量约10万方，目前已经确定引入MOREPRK云中滑板秀场、生态主题MELAND CLUB旗舰店、FUNDOLAND反斗乐园π、ALDI奥乐齐、星聚会KTV等品牌。

2023年10月，徐汇万科中心就曾举办了「Go Wild In Urban 大放市野」品牌发布会，我们对项目所描述的理想场景进行了梳理后续，我们也将持续关注项目的变化，进行更深层次的解读。

2022年9月开业的上海天空万科广场，是典型的TOD商业，衔接17号线徐盈路站；不知不觉间项目已然长成一个区域级型购物中心标杆该有的模样。

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*天空万科广场｜图据@商业咔

场内包含了大多数被市场验证过的优质品牌，万科用品牌力号召了众多区域首店、浦西首店乃至全国首店助力业绩，尤其是盒马鲜生、CGV影城、奈尔宝家庭中心、造梦盒子家庭音乐剧场的进驻，更是给项目带来大量人流。

2023年底举办的原创会员IP品牌活动「天空宠粉节」活动当天，项目又携手场内37家零售主力租户，推出多重礼遇和专属权益，这一活动直接促进场内的多个品牌销售成绩创新高。

*天空宠粉节活动期间｜图据@上海万科

这场活动，也能直观看出万科调动高端品牌参与活动的能力与营销能力的掌控，也给同类项目提供了新的参考。

创造并积极运营大量的文化艺术设施与公共户外空间，持续更新与在地运营并行发力，万科上海正在为城市可持续发展的韧性提供新方案。

此外，我们也梳理了最为熟悉的印力上海，发现接下来更多的项目正在抵达「战场」的路上，市场的话题度与关注度，都在表达着对于万科商业BU的更长远期待。

1. 上海宝乐汇印象城

*宝乐汇印象城中庭改造效果图｜图据@Mall先生

自印力上海与宝地资产于2023年10月达成合作协议以来，宝山宝乐汇已经完成了名称的变更，现更名为「宝乐汇印象城」，并正在经历全面的升级改造。

该项目总建筑面积达10万平，致力于以更年轻、更具活力的面貌，为宝山淞宝板块注入新的商业活力，将于2024年第三季度重装开业。

2. 浦发三林印象汇、浦发唐城印象天地、浦发唐镇印象汇

2023年8月，浦房集团与印力上海经过深入协商，正式达成合作协议。

*浦发三林印象汇效果图｜图据@印力上海SCPG

浦发三林印象汇将被塑造为一个集购物与社区功能于一体的地标性商业综合体。项目将深入挖掘当地文化特色，致力于打造持续发展的复合型商业生态，同时注重亲子、宠物及社区友好环境的营造。

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*浦发唐城印象天地（一期）效果图｜图据@印力上海SCPG

除此之外，浦发集团与印力上海还将在地铁2号线创新中路站上方合作开发浦发唐城印象天地项目。该项目旨在以地铁站点为核心，打造一个充满活力和元气的商业中心，为年轻消费群体提供一个自由轻松、互动交流的社交平台。

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*唐镇印象汇效果图｜图据@印力上海SCPG

同时，双方合作的另一个重点项目浦发唐镇印象汇，将以「商业与社区公共设施相互促进，共同构建与社区和谐共生的绿色核心」为整体战略定位，致力于打造满足国际社区需求的高品质消费空间，进一步实现社区与社群间的深度交流与融合。

据浦东官方消息透露，浦发三林印象汇将于2024年6月25日正式开业，浦发唐城印象天地（一期）则将于2024年12月投入运营，而浦发唐镇印象汇将在2025年第三季度迎来开业。

3. 森兰印象城

*森兰印象城效果图｜图据@印力上海SCPG

此外，印力上海在「东拓」战略实施过程中，与外高桥集团携手打造的森兰印象城项目已正式启动。

该项目总建筑面积为15.4万平方米，将融合购物中心、社区中心以及体育中心三大业态，塑造一个全新的复合型商业综合体。未来，森兰印象城将成为森兰绿地中的「无限生活能量公园」，预计于2025年向公众开放。

4. 虹桥前湾印象城MEGA

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*虹桥前湾印象城MEGA效果图｜图据@印力上海SCPG

同时，印力上海此前在大虹桥板块及松江区域布局并处于筹备阶段的多个项目也正齐头并进。

作为印力在上海打造的第二座印象城MEGA，项目将「国际化社交度假漫游湾」的核心DNA融入建筑设计、主题场景、品牌等各个方面，并将重塑在地文化的活力与个性，构建混合文化、艺术、时尚、建筑、商业、饮食文化和自然生态的国际生活新图景，预计将于2025年开业。

5. 松江印象城MEGA

*松江印象城MEGA效果图｜图据@印力上海SCPG

2023年4月官宣的松江印象城MEGA建筑方案已于近日出炉，将松江的自然、文化与未来相映照，打造集购物、娱乐、住宿一站式的商业综合目的地，并通过进一步拓展提升自身的商业内容和品质，与现有的松江印象城形成联动，打造面积体量超过40万平方米的上海最大单体商业综合体。

以上海市场为主要观察对象，我们很明显地感受到，近期动作频繁、架构逐渐聚焦的万科，正在商业这条赛道上，为迎接运营时代的到来，积极蓄力。

新的商业周期正在大幕徐启，而属于万科的「马拉松」，或许才刚刚开始。

# 商业地产志

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