保护性改造赋予老建筑新生命，开拓式挖掘延续城市新活力。
Mall先生
如今与地域特色结合的商业建筑越来越多，在溯源城市历史风貌、传承历史文化之外，也带来了商业的繁茂性和消费的可能性。
无论国内外，越来越多的品牌店铺与品牌活动，选择了有地域特色、历史文化、民族文化的场所来作为自己的门店、宣传基地。
比如位处成都太古里的广东会馆，将时尚会馆选址在具有典型特征的四川民居建筑欣庐内；观夏在西南首店的落子，选择了因年羹尧生祠修建于此而得名的成都祠堂街。
在上海，最具有典型代表意义的建筑群，除了外滩的万国建筑博览群，和梧桐区的别墅，就是中西合璧特色的石库门了。
以新天地北里、张园、今潮8弄、苏河湾慎余里为例，我们对上海具有代表性的石库门商业进行了一次实地观察。
01 老弄堂里都装着哪些品牌？
石库门商业通过空间改造，在当今商业审美和功能的基础上保留历史痕迹，让其在城市更新中成为代表性地标。
在鲜明的地域特色建筑的代表之下，石库门商业中的业态与品牌风格也为各自带来显著的“人设”。经过本次的实探调研，我记录和整理了本文列举的四个石库门商业里的品牌及业态。
上海新天地由香港瑞安集团在1999年主导改造，于2001年开业；新天地北里被保留的石库门建筑与商业结合的举措，是开发商第一次对里弄活化的探索，以中西融合、新旧结合为基调，首次改变了石库门的居住功能。
新天地
新天地
本次实探总共统计43家，其中代表性品牌如下：
品牌名称 店铺 位置 门店 业态 细分 备注 上海滩 新天地 北里 109-26b 餐饮 中餐
誉八仙
新天地 北里 109-26c
餐饮 中餐
TOM FORD 新天地 北里 109- 3,4,17 零售 美妆
星巴克 新天地 北里 109-20 餐饮 咖啡
LE LABO 新天地 北里 109-49 零售 香氛
EP estado puro 新天地 北里 109-37 餐饮 西餐
JO MALONE 新天地 北里 109-35 零售 香氛
THE REFINERY 新天地 北里 109-29 餐饮 西餐 楠书房 新天地 北里 109-24a 配套 书店
CALIX 新天地 北里 109-27 餐饮 餐饮
NARS 新天地 北里 109-24a 零售 美妆 旗舰 概念店 遇外滩 新天地 北里 109-26a 餐饮 中餐
乾杯烧肉居酒屋 新天地 北里 109-15 餐饮 日料 ……
新天地-IL TEATRO
新天地-Serge Lutens芦丹氏
新天地-LE LABO
张园整体属于石库门里弄，既涵盖了石库门住宅建筑也有里弄公馆建筑、花园住宅建筑。
在园内共有42栋建筑，为保留原始历史建筑风貌，张园采取了“征而不拆、人走房留”的保护性改造方式，二期的施工改造则将对25栋老建筑进行平移或托换。张园一期历经4年的改造时间，再次向大众焕新开放，各大品牌也强势入驻。
张园-LV、BVLGARI、Blue Bottle Coffee
品牌名称 店铺 位置 门店 业态 细分 备注 江诗丹顿 W16 零售 钟表 限时体验 空间店 DIOR W12 零售 奢侈品 限时 精品店 BVLGARI W3-1C 零售 香氛 香氛 限时店 Sisley W14 零售 美妆 亚太首家 Sisley之家 LV W11 零售 奢侈品 旅行家居 展览 BY FAR W3 -1A~2A 零售 箱包 亚洲首家 旗舰店 TheNorthFace W1 零售 户外 运动 限时体验 空间店 Blue Bottle Coffee W5 -1A 餐饮 咖啡 DAL CUORE 餐饮 冰淇淋 张园快闪店 RE而意 W9 零售 户外 运动 静安首店
张园
位于上海虹口区的今潮8弄共有66幢建筑，8条百年里弄在商业区内纵横交错，整体的里弄道路呈“丰”字型。
今潮8弄的背后，也承载着几段保护性修缮的故事，例如在公益坊的民宅部分，承接方对清水砖墙作了重点修缮，并在墙体内侧做了加固处理，于建筑外墙设立沉降观测点，通过观测数据掌握房屋架构的变化。
如今，今潮8弄在历史的保护上叠加商业复兴，诠释了新时代上海海派文化，展望未来生活方式更多的精彩可能。
今潮8弄
今潮8弄-ibarrel BISTR
本次实探总共统计有31家，其中代表性品牌如下：
品牌名称 店铺位置 门店业态 细分 LAVAZZA 1幢 餐饮 咖啡 THE ALPHA 1幢 零售 服饰 老凤祥 1幢 零售 黄金珠宝 怪Made 2幢 零售 服饰 浪人商店 2幢 零售 户外运动 fumi 3幢 餐饮 咖啡 DRUNK BAKER 3幢 餐饮 烘焙 茉酸奶 3幢 餐饮 茶饮 星巴克 5幢 餐饮 咖啡 NOC须尽欢 5幢 餐饮 冰淇淋 探趣社 6幢 零售 生活方式 松下电器 6幢 零售 电器 地球YOU好礼 6幢 零售 生活方式 再造衣银行 6幢 零售 服饰 ……
今潮8弄-松下电器
今潮8弄-地球YOU好礼
今潮8弄-折子戏
曾作为苏州河北岸保存最完整的海派石库门弄堂，如今位于苏河湾万象天地项目内的慎余里，其8栋建筑可谓是原材料原工艺还原：施工方按照历史测绘图复原，以外立面为重点保护部分，真实还原清水老砖墙、实木窗与水刷石的传统工艺。
慎余里
复建后，慎余里以文化展示、旗舰餐饮和零售体验的样貌在众人面前亮相。
品牌名称 店铺 位置 门店 业态 细分 备注 鲁采 1-2 号楼 餐饮 中餐 黑珍珠+米其林 龙吟山房 4号楼 餐饮 中餐
皖宴 5号楼 餐饮 中餐
叁楼伴 6号楼 餐饮 中餐
Specialized 7号楼 零售 户外运动
PRO101 8号楼 零售 户外运动
星巴克 8号楼 餐饮 咖啡
慎余里-龙吟山房
慎余里-PRO101
慎余里-Specialized
慎余里-星巴克
石库门商业的品牌和业态相对于传统商业街区、商场而言更“集中化”，即品牌之间的风格、调性趋近。看展人士可逛张园，都市丽人畅游新天地，品质饮食选择慎余里，活动市集来今潮8弄，各有各的特色，共推出为城市商业增添缤纷色彩。
02 石库门商业，有哪些“家长里短”？
对这四个石库门商业的典型案例，我们从空间使用和业态分布两个层面，做了归类。
首先是品牌店铺的建筑空间方面，虽同在石库门建筑群，但品牌店铺对建筑空间的利用情况也有不同。如某些品牌拥有独栋的展示空间，有些品牌则共享整栋建筑。
以慎余里、张园为例，无论是横跨两栋石库门楼房的鲁采；还是坐拥整栋老洋房的江诗丹顿，都因为空间的完整性，而能更好地展现店铺的气质。
慎余里
张园-江诗丹顿
品牌的高级感与西方古典主义、巴洛克装饰艺术风格、东方传统美学在此交融碰撞。
当然，也有“住进”里弄公馆的DIOR，不仅重塑了内部形象，还充分利用了门店前的小广场，打造了多种活动、展览，比如去年的冬日梦幻花园为主题的限时精品店、今夏的“巨大白色泡泡”巨型充气雕塑大型艺术装置——DIOR TEARS限定系列限时精品店，以及动物沙雕展。
张园-DIOR
在今潮8弄和新天地，则有不少品牌们处于“共享状态”。同一幢石库门建筑里多个品牌互为邻居，如新天地北里中，溥仪眼镜与NARS、DR BAR、楠书房等品牌同时存在一栋建筑空间里；
新天地-NARS、楠书房
新天地
以及今潮8弄的LAVAZZA与THE ALPHA、老凤祥共处一栋，旁边紧挨着在2幢楼内的怪Made，品牌与品牌、建筑与建筑之间在里弄中两两相望，是新时代和历史的对话，也是历史文化对商业的赋能。
其次，从品类来看。石库门和商业的结合，是存在相当的偏好的。
我对四个石库门商业的业态品类进行了分类整理。
从以上的图表中能观察到，石库门商业业态品类以餐饮、零售为主；零售中以中高端消费业态（奢侈品、美妆、香氛、钟表）为主，儿童、男装相对少见；
尤其是包括LV、BVLGARI、DIOR、江诗丹顿，黑珍珠餐厅鲁采、JO MALONE、LE LABO等高能级品牌的入驻，证明了石库门对高端品牌的吸引力。
新天地-VALENTINO
新天地-JO MALONE
餐饮以正餐居多，中餐涉及上海菜、鲁菜、徽菜、浙菜等，西餐类多为法式、意式和德式，口味的丰富性提供了消费的多元化，但总体来说，客单价比较高的业态出现比例更多。
新天地-EP estado puro
新天地-拳击猫
当然，根据项目周边客群和定位区别，也有部分商业呈现了偏日常化的消费店铺。
今潮8弄-挞柠
对高能级品牌的吸引力的背后，是石库门建筑群在空间与历史上所积累的独有魅力。
以往的石库门建筑主要是作为居住功能而存在。其有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门后映入眼帘的是小天井，天井过后是为客厅，之后便是后天井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房。这是属于一户人家极具静谧和隐私性的居住空间。
年月更替，石库门建筑迎来了“72家房客”，多户人家共处一栋楼宇，热闹的市井气从里弄腾向空中。
如今，以商业功能示人的石库门建筑群，既有商业化带来的热闹，也让品牌能够触及到，最初的、安静的石库门、石库门里弄建筑群内部空间。
新天地-La Repete
例如慎余里8栋建筑群伫立在苏河湾万象天地旁，独栋的整齐排列更显幽静，仿佛让人置身在独处的岛屿上，在这里更适合家庭、同学会、工作之类的聚餐。
同时其集群效应也带来了一种韵律之美。俯瞰张园和新天地北里便能直观地感受到：现代高楼包围着充满着纵横交织的里弄，里弄又串联起典雅齐整的石库门建筑。新与旧交织的气息在光影下时隐时现，而穿行其中就仿佛在经历一场岁月的洗礼。
新天地俯瞰图
张园俯瞰图
另一方面，岁月在建筑上留下了文化的沉淀，但伴随着的，是暴露在现代商业中的些许问题。
其一为开发的难度问题，无论是保护还是复原。慎余里建筑原材料原工艺还原的背后，是3万多块青砖、600多块花砖修缮和保留的用心；
为在原址下拓展8万平米地下空间、解决南京西路地铁站需站外换乘的不便问题，张园二期对建筑的平移和托换工作……这些耗费了大量人力精力与财力的工作，将石库门建筑“修旧如旧”，为留存上海特色历史建筑文化的一系列动作，其难度可想而知。
其二是平面布局的问题。对于上海石库门建筑群、上海里弄住宅不够了解和熟悉的消费者而言，里弄的动线不清晰；当人流量过多时，狭窄但又四通八达的里弄更显拥挤；幽静的反面，是相对闭塞，室内外交替的逛街方式不如商场内逛得轻松。
新天地
其三是石库门建筑用途的问题。由于居住功能与商业展示之间的先天差别所带来的限制，使得品牌缺乏商业界面。
例如张园的Sisley，即使拥有足够大的建筑空间，却也无法做到如商场外立面的店招展示面，只能在建筑外部另外搭建门头框架；
张园-Sisley
包括今潮8弄亦是如此，只能通过在店铺建筑的侧面利用牌匾进行品牌引导。
今潮8弄
最后是规划和消费习惯的变化问题。石库门建筑因里弄而无法做到拥有大面积的场地进行活动展示，同时，不少建筑内部也都因种种原因没有为电梯、卫生间等公共设施留出足够的位置和空间。这些原本在居住方面也已经给“七十二家房客”们留下诸多困扰的弊病，在对游客、消费者开放后，同样也成为了易被吐槽的点。
先天不足，后天追补。张园和新天地便给出了解决方案，增加地下商业空间，增加广场面积，现代化的新天地南里与石库门建筑群的北里之间新旧搭配等举措，实现石库门建筑在商业功能上的多样繁华。
03 总结
石库门商业是上海的特色商业街区代表，有新天地的成功在前，引起了众人对石库门建筑变身成为商业地标的可能性的向往；而近年来不断加码的城市更新，也带来了更多石库门项目改造的空间和机会。
但拥有“石库门商业”的标签并不能完全代表、意味着品牌和项目的成功，就像绝非每一条梧桐区的小马路都能变身网红。
石库门建筑自身丰富的历史文化底蕴；为品牌赋能的特色建筑空间；LV、DIOR、BVLGARI、江诗丹顿等高能级品牌的入驻、业态品类的多样，这些优点带来了石库门商业的独有魅力； 但同时，开发的难度之大、平面布局所带来的问题、建筑用途的限制等缺点，也给项目的成功带来了超越普通商场的挑战。 在新天地北里、张园、慎余里、今潮8弄中，我们看到了石库门商业的不同解法，或共享、或独立，或大牌、或亲民，它们各自鲜明的品牌矩阵也为石库门商业形成各自的风格，让消费者可玩、可逛、可消费的选择变得丰富化。
希望石库门商业与品牌联动、活动更新能寻找到更多的方向，让旧建筑与商业功能产生更多“化学反应”。
出品：Mall先生 | 编辑：Sakura | 图片来源：Sakura、网络
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