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今年冬天最近一次去济南，有两则认知被update了。
一则，整个城市从单中心商圈已经越来越变成了杠铃状的东西双核商圈，即「恒隆+世茂」领衔的泉城路商圈与「万象城+奥体天街」主导的东部商圈。
二则，向东发展的过程中，印象城、万象城、龙湖、万达、以及刚加入东进大军的世茂，开始逐渐对遍地银座的济南商业发起改变格局的冲击，商业生态初具雏形。
世茂商业在2023年与济南高新控股合作的轻资产项目「济高·世茂芯环中心」，目前看来或将是2024年整个济南商业市场上唯一的新入市品牌项目。
吸引我写这篇文章来分享的，正是这座出身相当正统、但从形态到内容的非标特性都非常突出的冲突感的项目。
很少关注北方市场小体量非标商业的朋友们，不妨一起来看看。
泉城一路向东，有戏
从「东拓」到「东强」，近二十年来，济南的整体经济和政治重心都在向东移。
2003年，济南首提「东拓、西进、南控、北跨」的「十字方针」，城市空间开始向外拓展。
2009年，全运会在济南东部新城的奥体中心召开，济南市政府也随之东迁。城市中轴由经十路大动脉一路向东，奥体CBD应运而生。
2020年，「十字方针」战略演变为「东强、西兴、南美、北起、中优」的「新十字方针」，济南东部随着城市配套设施、产业链和人才资源的东移，呈现了跨越式的增⻓。
在交通层面，济南东部不仅拥有济南国际机场和济南东站等核心交通枢纽，轨交3号线的运行也加强了东部新城与主城区之间的联系，带动了高新人口的涌入。
*项目地铁6号线上盖
在建的轨交6号线，作为连接济南西站、济南站和济南东站的东西向主干线路，将进一步提升区域交通便利性，实现济南东部与整个城市的高效互联。
在产业层面，位于东部的高新区已然成为泉城「中流砥柱」。
作为1991年经国务院批准首批国家级高新区，济南高新区聚焦软件信息服务业、科技服务业、现代金融业三大主导产业。2023年综合排名省内第一，在177个国家级高新区中稳居第一方阵。
受益于政策的加码，济南东的产业集群逐渐形成，基础设施不断完善，越来越多的高素质人口随之聚集，高品质住宅等优质资源配套相继落地。
济南的商业发展格局也从泉城路、洪家楼这些历史悠久的商圈，延伸至高新区万达广场，出现了显著的东移趋势。
尤其到2019年后，随着济南万象城和龙湖济南奥体天街的先后开业，全国商业地产巨头纷至沓来，东部商业版图迎来了高速发展期。
东部商圈的起飞，也获得一众国内外品牌的亲徕，Balenciaga、Moncler等重奢品牌的济南首店选址东部，看中的显然是区域不可估量的发展潜力以及具有活力和前卫的高质量客群。
随着越来越多的优质商业综合体的落成，东部商圈正在逐步成为城市商业的新高地。
细致分析后可以发现，东部新城之于济南，就像浦东之于上海，交通路网完善，头部强企集聚，优质教育落位，重要的是，都是各自城市的转型升级和未来发展的关键所在。
济高·世茂芯环中心就位于高新区的核心位置——山东省大数据产业基地内。该基地由济高控股打造，是目前省内规模最大的大数据产业专业园区。
第一是交通便捷。项目紧靠地铁6号线的软件园站，是商圈内除了奥体天街外另一个无缝接驳地铁站的商业。
第二是客群优质。项目所在基地有四栋写字楼，包括200米超高层双子塔，周边改善型住宅聚集，还被三所大学环伺，3KM范围内约有62.5万办公人口和26.6万居⺠。
他们中有不少新济南人，多从事高科技行业，整体素质较高，对多元文化理解并有极大的包容度，渴望并追求多元体验和品质生活。济高·世茂芯环中心就是为他们量身打造的理想生活中心。
*客群意境图 | 图源unsplash
济高控股前身为济南高新国有资本营运有限公司，是济南高新区的主要国有资产运营、产园区开发和土地整理主体。
从最初的高新区开发地产商到如今的产业园运营商，济高控股打造了包括汉峪金谷、中英石墨烯产业园、中欧装备制造小镇等重点工程，对济南高新区的发展起到了重要的推动作用。
客观来看，济南高新区巨擘和商业地产操盘熟手的组合，打造小型写字楼底商或盒子商业，服务好办公楼带来的直接客群和周边的家庭客群的日常生活需求，是最稳当的。
令人意外的是，济高·世茂芯环中心无论从建筑形态还是业态组合上，都要不走寻常路，尝试用「非标」逻辑来制造更大的惊喜，打造高新区的商业地标。
不得不说，这座小身板的济高·世茂芯环中心的确有点看头。
一座商业芯环，闭环
撇开要与周边商业形成差异化经营的考量，背后实则是项目团队对于目标客群的敏锐洞察以及对当下生活方式发生变革后的积极回应和创新表达。
济高·世茂芯环中心的客群大致可分为三类，山东省大数据产业基地内的写字楼以及在附近上班的职场人士，他们是项目的主力核心客群。
随着工作与生活界限的模糊，他们对于空间有两大核心诉求：高效与自然。
一方面，他们倾向于复合型空间环境，得以实现工作、社交和休闲的无缝切换；另一方面，在快节奏的城市生活中，他们渴望亲近自然。
先看项目周边的家庭客群，他们需要高品质的亲子互动和家庭活动的理想场所，让全家人都能享受放松和愉悦。
再来看来自大学和周边地区的时尚青年，他们精力旺盛社交活跃，对最新潮流和创新概念充满兴趣，愿意体验多元的文化活动和创新体验。
基于此，济高·世茂芯环中心围绕「商务」、「活力」、「艺术」、「新潮」、「欢乐」五大主题，定位集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的新意社交欢聚场，旨在塑造成一座多维度的理想生活社交中心，为周边商务客群以及其他目标客群提供集潮趣社交、绿色生活为一体的全天候消费场景。
从建筑结构上看，济高·世茂芯环中心造型独特，兼具独特的美学和功能性。项目由4栋写字楼围合，形成了一个环形商业布局，中心是一个圆形的开放式广场。
*济高·世茂芯环中心效果图
项目内部通过在地上地下布局立体动线，实现多首层设计效果，提供了良好的步行可达性和舒适度，方便办公客群自由出入。
具体来看，地下部分为AB两栋写字楼在LG层与商业直接连通，办公客群可以直接从写字楼内步入项目内部。
地上部分则通过L1层入口以及在L2层设计空中连廊和天桥等步行平台实现写字楼和商场的无缝衔接。其中，D栋落客区直通项目L2层，并在通达区设计景观露台，形成了奇妙的天然多首层高差地形，增强了项目的通达性。
创新的空间规划和建筑设计，不仅增强了空间的动态感和视觉效果，也为人们提供了一个便捷又舒适的环境。
从空间场景上看，济高·世茂芯环中心巧妙利用建筑结构优势，结合目标客群的需求，打造了两大特色空间。
项目在中心环广场巧妙融合水系与绿植空间，以「无界」、「开放」、「绿色」的商业设计理念，运用自然生态、人文公园的宁静之美，为人们呈现全新个性化的商业体验空间。
*多功能区效果图
沿街一楼区域布局咖啡、茶吧业态，为职场人士打造第二办公场所的同时也打破了商业、广场和写字楼的边界，消弭了传统商业与自然环境的隔阂。
项目的四层空间将结合独特的屋顶空间和创新的业态组合，打造为高新区的「屋顶花园」，为人们提供两种迥异的商业体验。
*屋顶花园效果图
在构想中，项目将四层的餐饮空间与屋顶景观相结合，挑空会展厅规划为livehouse，同时会展厅也将承办各类文化活动如会员沙龙、小型会展等活动，项目通过独特的内容和环境营造话题，将成为高新区夜生活的焦点和年轻潮流人士的聚集地。
从业态和品牌组合上看，济高·世茂芯环中心汇聚社交办公、潮流时尚、品质生活服务、亲子家庭、餐饮和文化体验等多业态组合，满足目标客群的消费需求。
*济高·世茂芯环中心效果图
首层业态布局紧抓商务人士消费需求，充分考虑到他们在快生活节奏中对「时间成本」的重视，定位商潮甄选，主打商务服务的配套，留住商务客群「就近消费」。
在业态配置上，弱化零售娱乐，突出健身中心和商务餐饮配置，外加书店和新能源⻋品牌。在餐饮细分选择上，引进咖啡、茶饮、烘焙、快餐等轻量化餐饮品牌，满足商务客群在白天快节奏生活需求。
L2层面向家庭客群，室内引进儿童教培、儿童娱乐和幼托机构，结合户外口袋公园，将亲子教育、亲子娱乐和亲子社交完美融合，全力打造全家人共享欢乐时光的妙趣乐园。
L3层整层布局餐饮业态，打造食光环廊，主力店引入海鲜自助餐厅，其他以中式正餐为主，菜系上规划受欢迎的川菜、湘菜、鲁菜等地方菜，与地下一层⻝街形成差异化，满足商务宴请和工作聚餐的需求。
济高·世茂芯环中心顶层L4空间的最大看点在于其布局的屋顶花园，场景化与业态内容之间的深度链接与互动，进而营造一种自在舒适的社交氛围。
LG层则以主力店精品超市加上精品街区和食集街区组成的矩阵，精准捕捉写字楼商务客群和周边社区居⺠的日常需求，定位优享风尚，构成既接地气又拥有高人气的大众日常生活场域。
未来这里计划引入休闲餐厅、居酒屋、酒吧等，结合音乐表演，舞台演艺等丰富的活动，为人们创造兼具视觉艺术和娱乐休闲的多重感官享受。
很有意思的是，济高·世茂芯环中心的奇妙设计，形成了一座既「开放」又「闭合」的「商业芯环」。
*济高·世茂芯环中心效果图
「开放」体现在建筑结构层面，项目敢于打破传统制式，以「露天广场+环形商业」的「非标」形态，打造多首层结构，以「打开」的姿态吸引多元化的客群。
「闭合」指的是项目在业态规划上精准把握，全面覆盖目标客群日常生活、商务社交、家庭亲子、休闲娱乐以及户外活动等需求，将他们的工作、生活和娱乐全部纳入其中，实现生活圈的完整闭环。
济南有点东西，有趣
济南作为北方重要城市之一，近年来在商业发展上呈现显著变化。
首先，济南商业版图正在迅速扩大，商业重心从老城区的泉城路、英雄山等商圈，逐渐向东部新城转移，形成了一个更加多元和现代化的商业生态。
其次，众多头部商业地产运营者的进驻为济南商业注入了一股新势力。
他们带来创新与多样性的同时，也高度重视与本土文化相融合，为泉城商业带来活力，也为济南市⺠带来生活方式的变革。
*济高·世茂芯环中心效果图
而在通过实地探访济高·世茂芯环中心之后，我们发现济南商业走向也开始变得有趣起来。
通常来说，开在产业园区内的商业，最常遇到的问题是办公族「潮汐」效应，而导致业态单一，有效经营时间缩短。但近几年新开的商业项目，比如天目里和江湾里MEET678，均在不同层面为办公商业提供了多方面的启发：
其一是通过结合购物、餐饮、娱乐、文化和办公等多种业态多元化业态融合，打造多功能商业环境，为办公区域带来活力。
其二是在空间设计上创新，注重开放式广场的打造，为商务人士提供舒适，放松，亲近自然的环境，提升了园区内员工的幸福感和归属感。
其三是注重夜经济打造，通过结合业态和空间，提供丰富的夜间生活内容，延⻓经营时间，吸引更广泛的客群到来。
我们也发现，以济高·世茂芯环中心为主的新兴商业体正在积极吸收和融合南方商业发达城市的商业理念，力求在济南创造出别具一格的商业模式。
这种创新尝试不仅是在建筑结构层面的迭代，更是在运营层面深入理解本地消费者的需求，结合本地文化特色和消费习惯，因地制宜打造与当地生活方式相协调的商业环境，提升消费者整体体验。
值得一提的是，项目操盘手世茂商业拥有丰富的产品线适用于各种商业场景，但济高·世茂芯环中心却是世茂为高新区所度身定制的一个全新产品。
因此，我们有理由相信，大概率将作为2024年济南唯一一个新入市的商业项目的济高·世茂芯环中心，将成为济南城市商业版图向东发展的又一个撬动点。
而随着这样的项目的不断涌现，TA们或将成为推动济南乃至北方城市商业创新与进步的重要力量。
